Einfache Mehrheit reicht für neue Leuchten

Ob Wohnungseigentümer neue oder bessere Leuchten im Gemeinschaftseigentum mit einfacher oder doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen können oder ob alle Miteigentümer zustimmen müssen, hängt von der geplanten Maßnahme und von der Ausgangssituation ab. Sollen zusätzliche Leuchten in Gemeinschaftsräumen, z. B. im Treppenhaus, im Eingangsbereich oder im Keller angebracht werden, können die Wohnungseigentümer dies als Instandsetzung mit einfacher Mehrheit beschließen. Wird eine defekte Leuchte durch eine bessere oder eine energiesparende ersetzt, reicht für diese »modernisierende Instandhaltung« ebenfalls die einfache Mehrheit.

Der Austausch einer funktionierenden Beleuchtung aus optischen Gründen ist dagegen eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Gleiches gilt für eine Außenbeleuchtung, die nur Dekorationszwecken dient, so Gartenbeleuchtung, Baumstrahler etc.

Die Installation zusätzlicher Leuchten an Wegen, im Eingangsbereich oder an sonstigen Verkehrsflächen kann eine Modernisierung sein, wenn damit der Wohnwert oder der Komfort der Anlage erhöht und ihr Charakter nicht verändert wird. Allerdings darf die Beleuchtung einzelne Eigentümer nicht beeinträchtigen. Die Leuchten müssen so angebracht werden, dass ihr Licht nachts nicht stört.

Bewegungsmelder, die Leuchten automatisch ein- und ausschalten, verbessern den Komfort und helfen mit einer Zeitschaltuhr, Energie einzusparen. Der Einbau ist daher grundsätzlich als Modernisierung anzusehen – und mit der doppelt qualifizierten Mehrheit zu beschließen. Das heißt: Drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile müssen zustimmen. Wird der Energieverbrauch deutlich gesenkt, kann das als Instandsetzung gelten und mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.