Auflassungsvormerkung schützt Käufer vor nachträglicher Belastung

Immobilienkauf

Üblicherweise sehen Grundstückskaufverträge vor, dass ins Grundbuch eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen wird. Dadurch kann der Käufer gegen nachträgliche Belastungen des verkauften Grundstücks, die er nicht genehmigt hat, vorgehen und ihre Löschung verlangen.

Dieses Recht steht ihm bereits vor der Eigentumsumschreibung zu. Auf ein entsprechendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. V ZR 240/09) weist die Wüstenrot Bausparkasse AG hin.

Im entschiedenen Fall wurde nach einer Auflassungsvormerkung eine Hypothek als neue Belastung eingetragen. Sie war durch eine Zwangsvollstreckung erwirkt worden und sollte Schulden des Verkäufers gegenüber dem Hypothekengläubiger sichern.

Der Käufer wies den Gläubiger der Hypothek auf die Vormerkung hin und forderte ihn auf, die neu eingetragene Belastung wieder löschen zu lassen. Dieser weigerte sich und berief sich darauf, dass der Käufer noch nicht als Eigentümer eingetragen sei und damit noch keine Rechte aus der Vormerkung herleiten könne.

Der Bundesgerichtshof gab dem Käufer recht. Demnach muss der Hypothekengläubiger zustimmen, dass sein Recht gleichzeitig mit der Umschreibung des Eigentums auf den Käufer gelöscht wird. Diese Erklärung muss notariell beglaubigt sein und ist schon vor Abwicklung des Kaufvertrags an den Käufer zu übergeben.

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