Wenn der Wasserhahn tropft oder der Fenstergriff klemmt ...
Kleinreparaturen kann der Vermieter auf den Mieter abwälzen
Generell gilt: Der Vermieter ist für große wie für kleine Reparaturen verantwortlich. Er hat die Wohnung instand zu halten, das schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor.
Der Vermieter kann dem Mieter aber die Kosten für kleine Reparaturen auferlegen. »In vielen Mietverträgen findet sich eine vorgedruckte Klausel, die dem Mieter das Risiko von sogenannten Bagatellschäden auferlegt«, informiert der Deutsche Mieterbund. Aber: »Der Mieter muss die Kosten nur für solche Teile der Mietwohnung tragen, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind.«
Das sind Installationsgegenstände für Strom, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlüsse von Fensterläden. Ebenfalls zu den Gebrauchsteilen zählen Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhähne, Waschbecken, Mischbatterien, Badewannen, Duschköpfe, WC-Schüsseln und WC-Spülungen, Rollläden, Fensterläden, auch mitvermietete Kühlschränke, Herde, Spülen oder Waschmaschinen.
Hintergrund der Regelung ist, dass der Mieter es in der Hand hat, Abnutzungserscheinungen durch pflegliche Behandlung zu verringern. Nicht vom Mieter zu zahlen sind Reparaturen an Klingelanlage, Abwasserleitung oder Leitungen unter Putz.
Steht keine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag oder ist sie unwirksam, zahlt der Vermieter allein - und zwar immer. »Sehr viele solcher Klauseln, vor allem in älteren Mietvertragsvordrucken, sind unwirksam«, so der Mieterbund. »Wer in der Vergangenheit für Bagatellschäden gezahlt hat, sollte die Rückforderung überprüfen.«
Was erlaubt ist und was nicht, erklären Gerichtsurteile. So urteilte der Bundesgerichtshof: Eine wirksame Kleinreparaturklausel setzt einen Höchstbetrag je Reparatur von etwa 77 Euro, früher 150 Mark, voraus. Aufgrund von Preissteigerungen sind auch 100 Euro plus Mehrwertsteuer angemessen, urteilte das Amtsgericht Braunschweig (Az. 116 C 196/05).
Kostet die Reparatur nur einen Euro mehr, ist es keine Kleinreparatur mehr - der Vermieter muss sie allein bezahlen. Außerdem, so der Mieterbund, »muss die Klausel auch einen Höchstbetrag für den Fall festlegen, dass innerhalb eines Jahres oder eines festgelegten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen«. Für alle Kleinreparaturen eines Jahres liegt die Grenze bei 153 bis 205 Euro, früher waren es 300 bis 400 Mark, oder acht bis zehn Prozent der Jahresmiete (BGH-Urteil, Az. VIII ZR 91/88). »Ist eine dieser Voraussetzungen nicht eingehalten, dann ist die gesamte Klausel unwirksam«, so der Mieterbund. Vertragsklauseln, wonach der Mieter sich an allen Reparaturkosten bis zu einem bestimmten Höchstbetrag beteiligen muss, sind unwirksam, urteilte das Landgericht Stuttgart (Az. 20 O 66/87).
Ist eine Klausel unwirksam, braucht der Mieter gar keine Kleinreparaturen zu bezahlen. Null und nichtig sind Klauseln, in denen die Höchstgrenze für eine Gesamtbelastung fehlt oder wonach der Mieter auch Reparaturen an den elektrischen Leitungen bezahlen muss.
Der Vermieter darf die Reparaturrechnungen auch nicht aufspalten, um die Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Er darf den Mieter nur verpflichten, die Kosten einer einzelnen Kleinreparatur zu tragen, aber nicht verlangen, dass der Mieter den Handwerker selbst beauftragt oder den Schaden selbst repariert. KAI ALTHOETMAR
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