Immobilien-Überlassung und Steuern

Die Ziele einer Immobilienüberlassung sind vielfältig. Gerade steuerliche Folgen müssen neben erbrechtlichen und haftungsbegrenzenden Motiven bei der Vertragsgestaltung bedacht werden, geben die Notarkammern der neuen Bundesländer zu bedenken. Bei der Überlassung von Immobilien werden vor allem die Schenkungssteuer und die Einkommenssteuer berührt.

1. Schenkungssteuer:
Schenkungen sind nach dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) zu besteuern. Die Höhe der Steuer richtet sich in erster Linie nach dem Wert der Zuwendung und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem.
Grundstücke und Betriebsvermögen werden gegenüber Bargeld und anderem Vermögen derzeit noch steuerlich entlastet. Unbebaute Grundstücke werden mit 80 Prozent des Bodenrichtwertes, bebaute Grundstücke mit dem 12,5fachen der (üblichen) Jahresmiete (entspricht ca. 50 bis 60 Prozent des Verkehrswertes) angesetzt. Die zum 1. Januar 2002 angekündigte Anhebung der Immobilienbewertung auf ca. 72 Prozent für bebaute Immobilien ist zunächst um fünf Jahre aufgeschoben.
Je nach Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem bleibt ein Betrag steuerfrei. Der Freibetrag (bezogen auf den jeweiligen Erwerber) beträgt für
Ehegatten 307000 Euro,
Kinder und Stiefkinder 205000 Euro,
Enkel 51200 Euro,
Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegerkinder und Eltern 10300 Euro,
alle Übrigen (also auch nicht verheiratete sowie gleichgeschlechtliche Partner) grundsätzlich 5200 Euro.
Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre in voller Höhe erneut zur Verfügung und gelten für Schenkungen und Erbschaften gleichermaßen. Bei größeren Vermögen kann deshalb durch mehrere lebzeitige Übertragungen gezielt Erbschafts- und Schenkungssteuer gespart werden.

2. Einkommensteuer, steuerliche Immobilienförderung:
Einkommensteuer kann durch die Übertragung von Immobilien vor allem dann entstehen, wenn es sich um Betriebsvermögen handelt, also wenn das Grundstück für die Zwecke eines (gewerblichen oder freiberuflichen) Betriebes genutzt wird. Der Begriff »Betriebsvermögen« ist sehr weit zu fassen und sorgt in der Praxis immer wieder für Überraschungen, so dass parallel zur Betreuung durch den Notar ein steuerlicher Berater konsultiert werden sollte.
Die mittelbaren Folgen einer Grundstücksübertragung spielen im Einkommensteuerrecht, insbesondere bei der steuerlichen Immobilienförderung eine weitaus größere Rolle. So kann die Übertragung des selbst genutzten Eigenheims auf Kinder dazu führen, dass sowohl dem Veräußerer als auch dem Erwerber die weitere steuerliche Förderung (z. B. die Eigenheimzulage), versagt wird. Zu diesem Fall sollte eine steuerliche Beratung eingeholt werden.
Die optimale Vertragsgestaltung zu finden, ist nicht einfach, da es vielfach auf Nuancen ankommt und steuerliche und zivilrechtliche Belange der Beteiligten sorgfältig abgewogen werden müssen. Erster Anlaufpunkt sollte zunächst der Notar sein. Soweit eine Abstimmung der zivilrechtlichen Vorgaben mit den steuerlichen Belangen erforderlich erscheint, ist flankierend steuerlicher Rat einzuholen.