Grundstückseigentum und Erbschaft

Abt. III des Grundbuchblattes (Bestandsverzeichnis) eingetragen. Alle Belastungen im Grundbuch stehen untereinander in einer Rangordnung. Sie ist vor allem von Bedeutung, wenn das Grundstück zwangsversteigert wird.

Die Hypothek ist ein Grundstückspfandrecht, bei welchem neben dem persönlichen Schuldner auch das Grundstück für eine Forderung haftet.

Die Grundschuld beinhaltet, daß aus dem Grundstück eine bestimmte Geldsumme an den Gläubiger zu zahlen ist, ohne daß eine persönliche Forderung vorausgesetzt wird. Der Gläubiger braucht im Falle der Grundschuld das Bestehen einer persönlichen Schuld nicht nachzuweisen, um sein Recht am Grundstück zu verwirklichen. (Aus diesem Grunde wird der Grundschuld im Kreditverkehr der Vorzug vor der Hypothek gegeben.)

Die Rentenschuld ist eine Art der Grundschuld, bei ihr ist regelmäßig eine bestimmte Geldsumme (rentenmäßig) aus dem Grundstück an den Berechtigten zu zahlen.

Wichtig ist auch der Nießbrauch an Grundstücken. Er bedeutet das auf die Person des Berechtigten abgestellte beschränkte dingliche Recht, die gesamten Nutzungen des Grundstükkes zu ziehen. Der Nießbrauch kann auf Lebenszeit des Berechtigten, aber auch auf kürzere Zeit bestellt werden. Seine Zeit-

dauer kann auch von einer auslösenden Bedingung abhängig gemacht werden, etwa Wegfall bei Wiederverheiratung.

Der Nießbraucher trägt die öffentlichen und privaten Lasten - § 1047 BGB -, hierüber kann jedoch eine abweichende Vereinbarung getroffen werden, die die Eintragung im Grundbuch erfordert. Das ist besonders in Fällen wichtig, wenn der Grundbesitz mit Lastenausgleich belastet ist.

Wichtig für Erben: Grundbuchumschreibung

Wenn die Vermögensübersicht ergibt, daß der Erblasser Grundvermögen hatte, so ist eine der wichtigsten Aufgaben für den Erben, die Grundbuchumschreibung vorzunehmen. Das gilt auch, wenn der Erblasser erbbauberechtigt war oder ihm eine Eigentumswohnung gehörte.

In der Regel wird das Grundbuchamt an den Erben herantreten und ihm nahelegen, die Grundbuchberichtigung zu beantragen. Dazu ist der Erbe nach §§ 82, 83 der Grundbuchordnung verpflichtet. Diese Grundbuchberichtigung ist in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei (§ 60 Abs. 4 Kostenordnung).

Der Erbe benötigt für die Grundbuchberichtigung zu seinen Gunsten einen auf ihn lautenden Erbschein. Der ist dann i.d.R. nicht erforderlich, wenn sich die Erbfolge aus einer öffentlichen Urkunde ergibt, der

Erblasser in einem notariellen Testament oder in einem Erbvertrag den Erben eingesetzt hat. In diesem Fall hat der Erbe neben einer beglaubigten Abschrift der Verfügung das Eröffnungsprotokoll des Nachlaßgerichts vorzulegen. Achtung: Wenn das Grundbuchamt die Erbfolge durch die genannten Urkunden nicht für nachgewiesen hält, kann es die Vorlage eines Erbscheins verlangen.

Wenn, wie es nicht selten vorkommt, im Gefolge der Nachlaßabwicklung Grundbesitz veräußert oder auf einen von mehreren Miterben übertragen wird, ist es nicht zweckmäßig, den veräußernden Erben oder die Erbengemeinschaft als Eigentümer einzutragen. In solchem Fall kann von der Ausnahmevorschrift des § 40 Grundbuchordnung Gebrauch gemacht werden. Danach ist es möglich, von einer Zwischeneintragung abzusehen und den Erwerber bzw. übernehmenden Miterben unmittelbar als neuen Eigentümer im Grundbuch zu verzeichnen.

Vor allem manche Eltern bevorzugen den Übergabevertrag (auch Übertragungsvertrag genannt) bei der „Vererbung“ von Grundstücken, Eigentumswohnungen, Betrieben bzw. freiberuflichen Praxen. Eltern und Tochter/Sohn mit Familie wohnen in einem Haus. Die junge Familie beabsichtigt Anbauten oder erhebliche Modernisierung. Sie will aber sicher sein, daß ihnen das Grundstück tatsächlich gehören wird.

Der in solchen Fällen notariell zu beurkundende Vertrag enthält eine vorweggenommene Erbfolge, denn den vorgesehenen Erben wird das Vermögen schon vor dem Tode des Erblassers als Eigentum übertragen. Hier ist auch der Unterschied zum Erbvertrag, bei dem das Vermögen erst mit dem Tod des Erblassers Eigentum des Erwerbers wird.

Mehrere Möglichkeiten für„Erb“übergabe

Für diese „Erb Übergabe (auch Hofüberlassungsvertrag, Altenteilsvertrag, Leibgedingevertrag genannt), bestehen mehrere Möglichkeiten: Die Schenkung als unentgeltliche Zuwendung. Die „gemischte“ Schenkung, bei der die geforderte Gegenleistung hinter dem realen Grundstückswert weit zurückbleibt, und die Überlassung des Grundstücks mit starken Belastungen, die der Erwerber als Gegenleistung übernimmt. So verpflichtet er sich, den anderen Erbanwärtern beim Tode des Erblassers einen Ausgleich zu zahlen. Häufig in solchen Fällen ist die Verpflichtung, für die Eltern, die das Grundstück übergeben, im Alter zu sorgen.

Achtung: In nicht wenigen Fällen kommt es im Laufe der Jahre nach dem Abschluß des Übergabevertrages zum Streit. Die vertraglichen Zusagen werden nicht oder widerwillig erfüllt etc. Deshalb der Rat zu prüfen, ob nicht ein Erbvertrag ausreicht, um die Angehörigen, die sich mit Geld und Arbeitsleistung um die Erhaltung bzw. den Wertzuwachs des Grundstücks verdient gemacht haben, zu sichern.

Dr. HELMUT ADALBERT (Wird fortgesetzt)