- Ratgeber
- Heizkosten
Sind Messgeräte an der Heizsteigeleitung in der Wohnung zulässig?
Alfred B., Berlin
Die zusätzliche Ermittlung des Heizenergieverbrauchs an den Steigerohren entspricht den Rechtsgrundsätzen »billigen Ermessens« und von »Treu und Glauben«, sie ist mietrechtlich und nach dem Heizkostenrecht sowie der Betriebskostenverordnung nicht zu beanstanden und folgt auch den DIN-Vorschriften. So hat z. B. das Amtsgericht Neukölln Heizkostenabrechnungen mit Messgeräten an Einrohrring- bzw- Steigeleitungen als rechtens und zulässig erklärt. In einem Urteil hierzu heißt es auch, dass die Wohnung mit dieser Messmethode angemietet worden sei. Ihr Zustand bei Vertragsabschluss sei demzufolge gültiger Vertragsgegenstand (Urteil vom 15. Februar 2001 Az. 3 C 351/00. Veröff. in Wohnungswirtschaft & Mietrecht 2003, Seite 325 ). Die Wohnungsgesellschaft begründet ihre zusätzliche Messmethode damit, dass dies angesichts der unvermeidlichen Wärmeabstrahlungen der Steigeleitungen, der besseren und gerechteren Verbrauchserfassung und Kostenverteilung dient. Dennoch ist eine absolute »Gerechtigkeit« bei der Kostenerfassung und Aufteilung für den Wärmeverbrauch nicht möglich.
Der Vermieter ist allerdings nicht zwingend verpflichtet, an den Steigerohren Erfassungsgeräte anzubringen, denn an jedem Heizkörper befindet sich ja bereits eins, so wie vorgeschrieben. Er kann aber auch die Steigeleitungen als »Heizkörper« betrachten und auf deren Wärmeleistung abgestimmte Heizkostenverteiler vorsehen. Der zu bewertende Heizenergieverbrauch setzt sich dann aus den Daten der Messergebnisse an den Heizkörpern und an den Steigerohren zusammen. An den Heizkosten des Hauses ändert sich dadurch nichts. Auf jeden Fall steigen aber die Erfassungs- und Abrechnungskosten.
Übrigens sind Einrohrheizungen im Westen wie im Osten durchaus zulässig. Das Problem mit der Rohrwärme gibt es auch in Gebäuden mit Zweirohrheizungen. Die Wärmeabgabe der Steigerohrleitungen beträgt im Jahresmittel etwa 10 bis 40 Prozent des Grundwärmeverbrauchs einer solchen Wohnung. Das reicht in der Regel nicht aus, um normale Zimmertemperaturen zu gewährleisten. Es wird auch Mieter geben, die das anders sehen und die mit der »Rohrwärme« zufrieden sind. Bei Heizungsanlangen mit Einrohrsystem, ohne zusätzliche Erfassungsgeräte an den Steigeleitungen, gehen die Kosten dieser »Rohrwärme« voll in den Allgemeinkostenanteil ein.
Aus all dem ergibt sich: Man muss wissen, dass die Heizkosten in zentralbeheizten Wohnungen nicht allein vom individuellen Verbrauch, sondern auch von den Kosten des allgemeinen Verbrauchs und den Heiznebenkosten bestimmt werden. Je nach Vereinbarung kann der individuelle verbrauchsabhängige Kostenanteil 70 bis 50 und der allgemeine Anteil 30 bis 50 Prozent betragen. Die Nebenkosten werden nach den gleichen Anteilen geteilt (siehe § 7 Heizkostenverordnung). Die Kostenverteilung 50 zu 50 ist für Mieter mit höherem und die Verteilung von 30 zu 70 für Mieter mit unterschiedlichem Wärmeverbrauch des Hauses am Günstigsten.
Es gilt aber für alle Mieter eines Hauses der vom Vermieter bestimmte Verteilerschlüssel. Der Allgemeinkostenanteil wird auf die Mieter nach ihrem Anteil an der Wohnfläche umgelegt.
Wir raten, sich vor Abschluss eines Mietvertrages gründlich mit allen Details der Wohnung, einschließlich ihrer Betriebs- und Heizkosten, zu befassen. Man sollte keine Scheu haben, den Vermieter ausführlich zu befragen, und sachkundigen Rat vor der Unterschrift unter den Mietvertrag einholen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
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