Längst fällige Instandsetzung

In unserer alten Wohnanlage wurden erstmals seit Jahrzehnten die Treppenaufgänge saniert. Wände wurden neu verputzt, Holzteile gestrichen und die Stufen neu belegt. Die alten Fenster wurden gegen moderne ausgetauscht. Dazu meine Frage: Was ist der Unterschied zwischen Sanierung und Modernisierung?
Jens K., Berlin

Bei Sanierung eines Gebäudes handelt es sich, vereinfacht gesagt, um Instandsetzung oder Instandhaltung durch Renovierungsarbeiten. Mietrechtlich ist das immer Sache des Vermieters. Im BGB besagt § 535, dass die Mietsache stets »in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand« vom Vermieter zu erhalten ist. Dazu gehören auch solche Gebäudeteile, die Mieter gemeinsam nutzen, wie den Treppenaufgang.

Modernisierung ist weitergehend. Dazu gehört alles, was zur Verbesserung der Mietsache über den bisherigen Zustand hinaus beiträgt. Auch Baumaßnahmen, mit denen Energie oder Wasser eingespart wird, gehören dazu. Das alles muss von Mietern geduldet werden, einschließlich der Kosten dafür, die auf die Mieten umgelegt werden können (§ 554 BGB).

Wenn im Treppenaufgang einfach verglaste Fenster gegen moderne isolierverglaste Fenster ausgetauscht werden, könnte das möglicherweise als Modernisierung geltend gemacht werden, wenn dadurch nachhaltig Wärmeenergie eingespart werden sollte. Das muss den Mietern gegenüber erläutert und begründet werden.