Wer zahlt für Nutzung von Gemeinschaftseigentum?
Leserfrage zum Wohnungseigentum
Wir verfügen in unserer Anlage über Wohnungseigentum, Teileigentum an Garagen und Stellplätzen und Gemeinschaftseigentum unter anderem an Wegen zu letzteren sowie Klärgruben und Schächten. Ein Miteigentümer überlässt seine zweite Garage samt Stellplatz Verwandten, die sie häufig nutzen und dabei Teile des Gemeinschaftseigentums befahren. Können die übrigen Wohnungseigentümer den Überlassenden oder dessen Verwandte an den Kosten beteiligen, die durch die übermäßige Nutzung der Überfahrt entstehen?
Rainer S., Langenwetzendorf
Nach § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, soweit nicht Gesetze oder Rechte Dritter entgegenstehen. Das betrifft auch Garagen. Stellplätze werden wie Garagen als möglicher Gegenstand von Teileigentum und damit Sondereigentum angesehen. Der Wohnungseigentümer kann sein Sondereigentum also auch an Dritte, insbesondere Verwandte, vermieten oder, wie anscheinend in diesem Fall, unentgeltlich zur Verfügung stellen. Das schließt den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums durch die berechtigten Personen ein. Natürlich muss der überlassende Eigentümer dafür sorgen, dass die Nutzer die Pflichten des Wohnungseigentümers (§ 14 WEG) einhalten, sofern dieser sie nicht selbst wahrnimmt, und sich an die Gebrauchsregelungen (§ 15 WEG) halten.
Zu den Pflichten gemäß § 14 WEG gehört, bei dem Gebrauch des Sonder- und Miteigentums dafür Sorge zu tragen, dass den anderen Miteigentümern keine Nachteile erwachsen, die über das unvermeidliche Maß hinausgehen. Damit korrespondiert die Pflicht der anderen Wohnungseigentümer, einen solchen Gebrauch zu dulden. Das auch häufige Befahren der Wege zu Stellplatz und Garage wird man grundsätzlich nicht als übermäßige Nutzung ansehen können. Was anderes wäre es, wenn dabei rücksichtslos (zum Beispiel zu schnell) oder unter Einsatz von Hupsignalen gefahren wird.
Die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit auch dem Eigentümer der zur Nutzung überlassenen Garage und des Stellplatzes. Wenn die Nutzer dabei Schäden verursachen, ist der überlassende Wohnungseigentümer dafür ersatzpflichtig. Eventuell, nämlich bei zumindest fahrlässiger Beschädigung der Wege, kann auch der schädigende Nutzer zum Ersatz herangezogen werden. Normaler Verschleiß, auch wenn er durch häufige Nutzung verstärkt eintritt, begründet jedoch keinen Schadenersatzanspruch. Das dürfte auch dann der Fall sein, wenn ohnehin baufällige Bestandteile der Wege, wie sie die Fallbeschreibung andeutet, dadurch früher erneuert werden müssen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann gemäß § 15 WEG durch Vereinbarung oder Beschluss eine Gebrauchsregelung in Kraft setzten, die beispielsweise beinhaltet, wie die Zuwegung zu Garagen und Stellplätzen erfolgt.
Die Verteilung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können aber nach § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Verbrauch oder Gebrauch oder einem anderen sachgemäßen Maßstab abgerechnet werden. Das sind aber nur Betriebskosten im Sinne des Mietrechts, die durch Gebrauch laufend entstehen. Das könnte in diesem Falle eventuell bei Grundsteuern, Schneebeseitigungskosten oder Beleuchtung eine Rolle spielen.
Wesentlich bedeutsamer ist in diesem Zusammenhang die Regelung des § 16 Abs. 4 WEG. Danach können die Wohnungseigentümer für einzelne Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, wie etwa die Erneuerung der Wege, eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung regeln, wenn das u. a. dem tatsächlichen Verbrauch durch die Wohnungseigentümer oder der von ihnen Berechtigten Rechnung trägt. Eine solche Beschlussfassung ist nicht möglich, wenn der Aufwand gar nicht durch eine eventuelle Mehrnutzung verursacht ist. Außerdem ist eine Dreiviertelmehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer erforderlich, die außerdem über mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verfügen müssen.
Eine generelle Regelung, die die Kosten der Unterhaltung der Zuwegung etwa nach dem Umfang des Gebrauchs verteilt, wäre nur durch Vereinbarung, das heißt durch Vertrag zwischen allen Wohnungseigentümern möglich.
Prof. Dr. DIETRICH MASKOW, Rechtsanwalt, Berlin
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