Welche Mieteransprüche bestehen?
Fragen & Antworten rund um Hochwasserschäden
Das Mietrecht räumt dem Mieter umfangreiche Gewährleistungsrechte ein, wenn die Wohnung nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist. Diese reichen von Mietminderung bis zur fristlosen Kündigung im Extremfall, so die Information des Mietervereins Dresden und Umgebung. Die wichtigsten Fragen sind dabei:
1. Wer ist für die Beseitigung der Schäden an Gebäuden und Wohnungen verantwortlich? Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch das eingedrungene Hochwasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen. Obwohl Mieter dabei nicht zu Eigenleistungen verpflichtet werden können, dürften ihre Hilfsangebote in der gegenwärtigen Situation sehr willkommen sein.
2. Was kann der Mieter unternehmen, wenn der Vermieter trotz vollgelaufener Keller nicht reagiert? Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den Wohnungen ist der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung. Unternimmt der Vermieter nichts, empfehlen wir den Mietern, unverzüglich Kontakt zum Vermieter oder zur Hausverwaltung zu suchen. Vor unüberlegter und voreiliger Selbsthilfe ist jedoch zu warnen.
3. Wer muss für Schäden an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung aufkommen? In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden usw. sein. Auch für erforderlich werdende Tapezier- und Anstreicharbeiten auf Grund der Wasserschäden muss der Vermieter eintreten. Gerade hier besteht aber die Möglichkeit für den Mieter, die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung durch Eigenleistung zu beschleunigen. Die Einzelheiten sollten mit dem Vermieter individuell vereinbart werden. Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar bzw. am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen. Versicherungen treten für diese Schäden in der Regel nicht ein. Lediglich die alte DDR-Hausratversicherung beinhaltet noch diesen Schutz gegen Elementarschäden.
4. In welchem Fall können Schadenersatzansprüche an den Vermieter gestellt werden? Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind allenfalls im Einzelfall denkbar, wenn den Vermieter ein Verschulden oder wenn er mit der Reparatur der Schäden in Verzug gerät und dadurch weitere Schäden am Besitz des Mieters entstehen.
5. Ist bei Schäden an der Wohnung durch das Hochwasser eine Mietminderung möglich? Solange die Wohnung auf Grund des Hochwassers nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Die Minderungsrate ist abhängig vom Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung. Steht die Wohnung vollständig unter Wasser, ist sie unbewohnbar, kann die Miete um 100 Prozent gekürzt werden. Im Vordergrund sollte jedoch jetzt nicht die Minderung, sondern erst einmal die Mangelbeseitigung stehen. Es ist jedoch zu empfehlen, dass Mieter sich ihre Ansprüche auf Mietminderung vorbehalten, um sie geltend machen zu können, falls sich die Mangelbeseitigung unbegründet verzögert.
6. Kann der Mieter die Wohnung bei Unbewohnbarkeit kündigen? Im Extremfall, wenn die Wohnung dauerhaft unbewohnbar geworden ist, oder bei drohender Gesundheitsgefährdung, wenn zum Beispiel über längere Zeit Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Zuvor sollte jedoch geprüft werden, ob die Bewohnbarkeit in absehbarer Zeit wiederhergestellt werden kann oder, das trifft vor allem für Mieter von Wohnungsbaugesellschaften oder -genossenschaften zu, ob angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann. Unabhängig von der Situation im Haus und in der Wohnung kann der Mieter von seiner Möglichkeit zur fristgemäßen Kündigung Gebrauch machen. Dazu braucht er keinen besonderen Grund anzugeben.
7. Kann im Gegenzug dem Mieter gekündigt werden? Der Vermieter kann dem Mieter auch unter Berücksichtigung der mit dem Hochwasser eingetretenen besonderen Situation nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen. Durch das Hochwasser verursacht, könnte ein solcher Grund vorliegen, wenn die Wohnung weder wiederhergestellt noch angemessener Ersatzwohnraum angeboten werden kann, wenn also die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag weggefallen ist. In dem Fall hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.
8. Muss der Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen, wenn er eine Ersatzwohnung bezieht? Wenn der Mieter nur für den Zeitraum der Instandsetzung seiner Wohnung ein Ersatzquartier nutzt, ist kein neuer Mietvertrag erforderlich. Wer dauerhaft umzieht, wird einen neuen Vertrag abschließen müssen. Inwieweit bisher zugesicherte Vertragsbedingungen übernommen werden, ist Verhandlungsbasis, aber kein Anspruch, auf den sich der Mieter berufen kann. Zu raten ist Mietern, die einen neuen Mietvertrag abschließen wollen oder müssen, auch unter dem Druck der Ereignisse Ruhe und Besonnenheit zu wahren.
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