Alternative mit einigen Tücken

Da das Erbbaurecht einige Tücken enthält, empfiehlt sich, eine unabhängige Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Darauf verweisen die Notarkammern der neuen Bundesländer.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wird der Grundstückseigentümer prinzipiell Eigentümer sämtlicher auf dem Grundstück errichteter Gebäude. Eine Ausnahme davon bildet das Erbbaurecht. Dabei wird das Gebäude juristisch verselbstständigt, so dass das Eigentum am Gebäude und das Eigentum am Grundstück verschiedenen Personen zustehen.

Erbbaurechtsverträge sind notariell zu beurkunden. Sie werden für lange Zeitspannen, häufig auf 75 oder sogar 99 Jahre abgeschlossen. Eigentümer der Grundstücke sind in der Regel Kommunen, Kirchen oder Unternehmen. Für die Überlassung des Grundstücks erhält der Eigentümer ein vertraglich festgelegtes wiederkehrendes Entgelt - den Erbbauzins.

Im Vertrag über die Begründung des Erbbaurechts werden darüber hinaus häufig Regelungen zur Errichtung, Erhaltung und Nutzung des Gebäudes getroffen. Da während der Vertragslaufzeit sowohl das Erbbaurecht als auch das Grundstück ohne Zustimmung des anderen Vertragsteils veräußert werden können, werden oft Vorkaufsrechte oder Zustimmungserfordernisse vereinbart.

Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit endet das Erbbaurecht. Ein Anspruch auf Verlängerung besteht grundsätzlich nicht, sie muss individuell vereinbart werden. Wer eine Verlängerung möchte, sollte frühzeitig mit dem Eigentümer des Grundstücks in Kontakt treten, denn die Verlängerung muss vor Ablauf der Vertragslaufzeit im Grundbuch eingetragen sein. Dabei sind die Bearbeitungszeiten bei den Grundbuchämtern zu berücksichtigen, die teilweise mehrere Monate betragen können.

Der Erbbauberechtigte kann jedoch vertraglich verpflichtet werden, das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu einem früheren Zeitpunkt zu übertragen, etwa wenn der Erbbauzins nicht entrichtet wird oder die Immobilie verwahrlost.

Mit dem Ende des Erbbaurechts vereinigen sich Gebäude und Grundstück wieder zu einer rechtlichen Einheit, und der Grundstückseigentümer erlangt das Eigentum am Bauwerk. Der Erbbauberechtigte erhält eine Entschädigung. Der Grundstückseigentümer muss keine Entschädigung zahlen, wenn er dem Erbbauberechtigten vor Ablauf des Vertrages eine Verlängerung anbietet und das Angebot vom Erbbauberechtigten ausgeschlagen wird.

Mit der Vereinbarung eines Erbbaurechts lassen sich beim Erwerb einer Immobilie Kosten sparen, da das Grundstück nicht gekauft werden muss. Es bietet daher eine Alternative zum klassischen »Hauskauf«.

Jedoch sind mit dem Erbbauzins laufende Kosten über die gesamte Vertragszeit verbunden. Daher sollte man sich vor Abschluss entsprechender Vereinbarungen fachkundig beraten lassen.

Als Fachmann für Immobilienrecht ist der Notar der richtige Ansprechpartner. Zudem spart dies Kosten, da der Erbbaurechtsvertrag ohnehin notariell beurkundet werden muss und die Gebühr für die individuelle Rechtsberatung bereits in der Beurkundungsgebühr enthalten ist.