Zu viele Rechte der Bauträger

Beim Kauf von Eigentumswohnungen vom Bauträger sollten Käufer ganz genau die Teilungserklärung lesen, die die Aufteilung der Wohnungen festgelegt. In diesem Dokument sind oft Regelungen enthalten, die dem Bauträger zu viele Rechte einräumen.

So sei Vorsicht geboten, wenn die Teilungserklärung dem Bauträger die Vollmacht gibt, die Aufteilungen nachträglich zu ändern, warnt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich. Bauträger wollen auf diese Weise flexibel bleiben, noch auf die Wünsche späterer Käufer eingehen zu können. Für die ersten Käufer führt das jedoch zu einer Ungewissheit, wie der Bau ausgeführt wird und was nun genau zu ihrem Eigentum gehört. Der Bauträger könnte noch nach dem Verkauf der ersten Wohnungen Sondernutzungsrechte an Kellerräumen oder an Gartenflächen vergeben, die im Gemeinschaftseigentum stehen.

Gerichte haben daher entschieden, dass eine solche Klausel nur in engen Grenzen akzeptabel ist: Die Regelung darf nicht zu einer Wertminderung der Wohnungen führen, dem Käufer dürfen keine zusätzlichen Kosten entstehen, und sie muss zeitlich befristet sein.

Doch gibt es Tricks, um diese Anforderungen zu umgehen, warnt Heinrich. So werde oft in der Teilungserklärung die Formulierung genutzt: »Die Veränderungsvollmacht erlischt, wenn sämtliche Eigentumseinheiten verkauft sind.« Bauträger behalten jedoch in einem solchen Fall oft einfach eine kleine Wohnung - und sichern sich so praktisch auf ewig ein Änderungsrecht.

Auch sei Vorsicht geboten, wenn der Bauträger als aufteilender Eigentümer sich in der Teilungserklärung das Recht einräumt, Aufwendungen auf das Gemeinschaftseigentum zu machen. Bei einer solchen harmlos erscheinenden Klausel kann der Bauträger nachträglich einen Wintergarten anbauen und Bau- und Instandhaltungskosten dafür auf die Miteigentümer umlegen. Kosten, mit denen die Käufer nicht gerechnet haben.

Finden sich solche Klauseln in der Teilungserklärung, ist daher von einem Kauf der Wohnung abzuraten. WiE/nd