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Evangelische Stiftung verkauft Haus in Neukölln
Mieter halten Sozialcharta für einen »Witz« und fordern Ausübung des Vorkaufsrechts
»Außer für die Gewerbetreibenden ist die Sozialcharta ein Witz«, sagt Armin Kuhn. Er wohnt in der Anzengruberstraße 24 in Berlin-Neukölln. Kurz vor Weihnachten wurde es von der Stiftung Evangelisches Johannesstift an einen noch unbekannten neuen Eigentümer verkauft. Die mit dem Käufer vereinbarte Sozialcharta »verfolgt den Zweck, die Bestandsmieter*innen nach dem Nutzen-Lasten-Wechsel der Liegenschaft für viele Jahre zu schützen und diese strengen Auflagen und Pflichten auch an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben«, teilt Stiftungssprecherin Lilian Rimkus auf nd-Anfrage mit.
Der Komplex mit 36 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten ist typisch für Neukölln. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt laut Mietern bei fünf Euro pro Quadratmeter. Rund 50 Menschen leben dort, vom Säugling bis zur 78-jährigen Seniorin. Rund die Hälfte der Bewohner sind Rentner, viele leben von der Grundsicherung. Der 40-jährige Armin Kuhn wohnt mit Partnerin und drei Kindern seit fünf Jahren dort. Er will, dass der Bezirk Neukölln sein Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet ausübt. Das würde mindestens 20 Jahre erweiterten Schutz bedeuten.
Die Mieter haben sich mit den Regelungen der Sozialcharta, die der Stiftung zufolge Bestandteil des Kaufvertrages sein soll, auseinandergesetzt. Sie schütze nur die »Bestandsmieter*innen. Neue Nachbar*innen wären Mieter*innen zweiter Klasse«, kritisieren sie. »Vor Mieterhöhungen und Herausmodernisieren bietet die Charta de facto nur den gesetzlichen Schutz – ist hier also vollkommen wertlos«, heißt es weiter. Das gilt zumindest solange, wie Mietendeckel und Mietpreisbremse in Kraft sind. Die Umwandlung in Eigentumswohnungen wird nicht ausgeschlossen. Ein Schutz vor Eigenbedarfskündigungen soll demnach 15 Jahre gewährt werden – drei Jahre mehr als laut Gesetz im Milieuschutzgebiet. Gewerbemieter dürfen nicht vor Ende der laufenden Verträge gekündigt werden – also frühestens in zehn Jahren.
»Die Regelungen der Sozialcharta gehen deutlich über die ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse geltenden gesetzlichen Schutzvorschriften hinaus«, entgegnet Lilian Rimkus, zudem gälten sie unabhängig davon, ob zeitlich befristete »gesetzliche Regelungen während der Laufzeit der Sozialcharta fortgelten oder außer Kraft treten«. Im hohen Interesse des Mieterschutzes habe die Stiftung mit der Sozialcharta auch wirtschaftliche Nachteile in Kauf genommen. »Verschiedene Investoren nahmen deshalb erst gar nicht am Verfahren teil oder stiegen nach ersten Interessensbekundungen wieder aus«, so Rimkus weiter. Der aktuelle Käufer habe die Geltungsdauer von sich aus von zehn auf 15 Jahre verlängert.
Armin Kuhn kritisiert, dass es überhaupt zum Verkauf an Privat gekommen ist. Die Mieter seien Ende 2019 über die Verkaufsabsichten informiert worden. Sie hätten anschließend einen Kauf der Immobilie über das Mietshäusersyndikat geprüft. »Irgendwann wurde auf unsere Nachfragen nicht mehr reagiert, und vom Bezirksamt kam dann der Brief mit der Information, dass unser Haus verkauft worden ist«, berichtet Kuhn.
Rimkus widerspricht dieser Darstellung. Aufkommende Fragen seien umgehend beantwortet worden. »Ein Kaufangebot der Mietergemeinschaft oder eine Kontaktaufnahme mit einer entsprechenden Interessensbekundung lag uns zu keiner Zeit vor.« Landeseigene Wohnungsbaugesellschaften seien »frühzeitig über den geplanten Verkauf informiert und zur Teilnahme am Verfahren und zur Abgabe von Geboten aufgefordert« worden. Dies sei nicht geschehen. Die Gewobag bestätigt auf nd-Anfrage, dass ihr das Haus angeboten worden ist. Man habe das Verfahren wegen der geringen Objektgröße nicht weiterverfolgt, heißt es. Landesunternehmen haben ihr Augenmerk vor allem auf größere Pakete mit Hunderten Wohnungen.
Die Mieter setzen weiter auf das Vorkaufsrecht, die Frist dafür läuft am 23. Februar ab. Am Samstag wollen sie von 11 bis 13 Uhr vor ihrem Haus demonstrieren. »Unter anderem zwei große Genossenschaften haben Interesse bekundet«, berichtet Kuhn. Für Katrin Schmidberger, die Wohnungsexpertin der Grünen-Fraktion im Abgeordnetenhaus, ist klar, dass sich auch die landeseigenen Wohnungsunternehmen um den Vorkauf bemühen müssen. »Der Kaufpreis ist vertretbar und wirtschaftlich, die Mieter sind wegen der Einkommens- und Altersstruktur besonders schützenswert, Zuschüsse sind ausreichend vorhanden. Deswegen stehen sie in der Pflicht, den Vorkauf umzusetzen«, sagt sie zu »nd«. Bisher stehen sie allerdings noch nicht Schlange. »Die Vorkaufshäuser werden einem nicht aus den Händen gerissen«, sagt der zuständige Neuköllner Stadtrat Jochen Biedermann (Grüne). Die Gewobag prüfe den Vorkauf, heißt es dort auf nd-Anfrage.
Von »Mietwucher« durch die evangelische Kirche berichtet eine anonyme Hinweisgeberin. Im Dachgeschoss der Philipp-Melanchton-Gemeinde befinden sich zwei studentische Wohngemeinschaften, die Miete dort soll im Frühjahr um 120 Prozent steigen. Vermieter ist das Martinswerk, ein evangelischer Verein, der seit 1970 als Generalmieter funktioniert. Er hat die Wohnungen von der Gemeinde gepachtet, nach 30 Jahren läuft der Vertrag nun aus.
Martinswerk-Geschäftsführerin Marlene Oberreit hängt die Sache etwas tiefer. »Bisher lag die Kaltmiete bei 50 Cent pro Quadratmeter, in den letzten 30 Jahren sind bei der Gemeinde vielleicht 20.000 Euro angekommen«, sagt sie auf nd-Anfrage. Den Ausbau der Dachgeschosse hatte 1991 die Senatsverwaltung für Wissenschaft finanziert, um günstigen Wohnraum für Studierende zu schaffen. Nun ist die Bindungsfrist der Fördermittel ausgelaufen. Die Gemeinde hat nun einen neuen Pachtvertrag geschlossen, der allerdings jährlich kündbar ist.
»Die Finanzsituation der evangelischen Kirche ist nicht rosig. Von den bisherigen Einnahmen konnten wir nicht einmal den baulichen Unterhalt finanzieren«, sagt Gemeindepfarrer Jan von Campenhausen. »Wir wollen klarer als Evangelische erkennbar sein«, sagt er. Die Gemeinde überlege, die Wohnungen für Menschen zu nutzen, die mehr Bezug zur Kirche haben. »Wir haben hier schwarze Gemeinden und auch Sozialarbeit mit Obdachlosen, diese günstigen Wohnungen könnten für die dort Engagierten eine Hilfe sein«, so von Campenhausen. Es gebe Gespräche mit einem potenziellen Pächter.
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