Am Ende zahlen die Mieter

Stephan Kaufmann über die Gewinne der Wohnungskonzerne

Dem Problem von Fake News widmen sich sogenannte Faktenchecker, die die Wahrheit suchen. So wie diese Woche der ARD-Faktenfinder, der eine Aussage des Linke-Abgeordneten Victor Perli richtigstellen wollte. Perli hatte die ausgeschütteten Dividenden von Immobilienkonzernen geteilt durch die Anzahl ihrer Wohnungen. Als Ergebnis erhielt er eine Summe, die Perli unter die Überschrift stellte »So viel Geld zahlen Mieter an Aktionäre!«

Diese Berechnung sei falsch, kritisierten die Faktenfinder. Denn der Gewinn der Konzerne – aus dem die Dividende kommt – speise sich nicht nur aus Mieteinnahmen, sondern auch aus Immobilienverkäufen sowie der Aufwertung der Grundstücke in ihrer Bilanz. Fazit: »Dass bei börsennotierten Wohnungsunternehmen ‚der Mieter die Dividende zahlt‘, kann so nicht gesagt werden.«

In einem engen Sinne haben sie recht. Denn Deutsche Wohnen und Co kassieren auch Gewinne aus Hausverkäufen. Doch wo kommen diese Gewinne her? Antwort: aus steigenden Hauspreisen. Nun stellt ein Haus für Investoren einen Vermögenswert dar. Und der ist so groß, wie er an Ertrag – sprich: Mieteinnahmen – bringt.

Oder anders gesagt: Hauspreise sind in die Zukunft hochgerechnete (»kapitalisierte«) Mieteinnahmen. Die steigenden Hauspreise spiegeln also letztlich die Erwartung steigender Mieten wider. Und wenn der Käufer einen höheren Preis zahlt, dann macht er anschließend seine Erwartung auch wahr und erhöht die Miete, um den gezahlten Preis im Sinne seiner Rendite zu rechtfertigen.

Die Bewertungsgewinne in den Bilanzen der Immobilienkonzerne wiederum beruhen auf der Erwartung steigender Immobilienpreise, und die basieren auf der Erwartung steigender Mieten. Gewinn und Dividende eines Wohnungskonzerns speisen sich am Ende also aus vergangenen und erwarteten Mieteinnahmen, die wahrscheinlich auch Realität werden. In diesem Sinne hat Perli zwar nicht ganz recht. Letztlich aber doch.

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