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Den Neubau sozialer machen

Rot-Grün-Rot will das kooperative Baulandmodell weiterentwickeln

»Entscheidend ist nicht, ob gebaut wird, sondern was für wen gebaut wird«, sagt Mathias Schulz, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD-Fraktion im Abgeordnetenhaus und widerspricht damit schon dem Mantra vom »Bauen, Bauen, Bauen«, das seine Parteifreunde, die Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey und Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel, stets bemühen. Es gehe um einen »klugen Mix aus Fördern und Fordern«, so Schulz weiter.

Er sagt das am Montag bei der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses in der Besprechung zur Weiterentwicklung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung. Seit 2014 müssen Bauherren bei Wohnungsprojekten einen Teil der Wohneinheiten im geförderten Segment errichten und sich auch an den Kosten für die zusätzlich nötige soziale Infrastruktur wie Kindergärten oder Grundschulen beteiligen, wenn für ihr Vorhaben ein Bebauungsplan festgesetzt werden muss. Außerdem greift das erst bei einer Untergrenze von 5000 Quadratmetern errichteter Wohnfläche, was in der Regel einem Mindestumfang von 80 Wohnungen entspricht.

Von 2014 bis Ende 2021 sind in der Hauptstadt im Berliner Modell 69 städtebauliche Verträge geschlossen worden. Von den 31 200 genehmigten Wohnungen waren 7400 im geförderten Segment. »Die Bilanz ist sehr ernüchternd. Von den insgesamt 100 000 Neubauwohnungen in dem Zeitraum war nicht mal jede zehnte gefördert«, beklagt Katrin Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Grünen. »Ist der Senat bereit, mehr München zu wagen?«, fragt Linke-Mietenpolitiker Niklas Schenker.

»Ursprünglich wurden 30 Prozent geförderte Wohnungen vorgeschrieben, dann wurde die Quote erhöht auf 40 Prozent. Das wurde bei der letzten Novellierung engagiert umgedreht. Nur noch 40 Prozent der Wohnungen dürfen nun noch frei finanziert sein«, sagt die Münchner Stadtbaurätin Elisabeth Merk, Leiterin des Referats für Stadtplanung und Bauordnung. Seit der letzten Novellierung im Juli 2021 sehen die Regelungen zur sozial gerechten Bodennutzung (Sobon), wie das Modell in der bayerischen Landeshauptstadt heißt, vor, dass auch nur noch die Hälfte des frei finanzierten Teils als Eigentumswohnungen verkauft werden dürfen. Die Dauer der Sozialbindung auf Privatgrundstücken ist von bisher 25 auf nun 40 Jahre erhöht worden.

Die juristische Feuerprobe hat die deutlich verschärfte Regelung allerdings noch nicht überstehen müssen. Denn bisher gibt es zwar zwei Aufstellungsbeschlüsse für Bebauungspläne, sie sind aber noch nicht erlassen worden. Erst dann wird sich zeigen, ob dagegen geklagt wird und mit welchem Ergebnis.

Thomas Doll, geschäftsführender Gesellschafter des Berliner Projektentwicklers Treucon, hat Zweifel, ob sich die Münchner Regelung so auf Berlin anwenden ließe. »Ich kann für München durchaus noch nachvollziehen, dass angesichts von Neubau-Nettokaltmieten von 25 bis 28 Euro pro Quadratmeter die verbliebenen frei finanzierten 40 Prozent noch sauwirtschaftlich sind«, sagt er im Ausschuss. »Wenn wir in Berlin die Quoten anheben wollen, warum wird dann nicht gesagt, dass der Entwickler zwei Geschosse höher bauen darf?«, lautet sein Vorschlag.

Vor dem russischen Angriff auf die Ukraine habe Treucon es noch hinbekommen, frei finanziert Nettokaltmieten von 9 Euro pro Quadratmeter im Neubau zu erreichen, was Doll für noch bezahlbar für weite Teile der Bevölkerung hält. »Man müsste frei finaziert heute 12 bis 14 Euro nehmen. Das ist in Berlin einer ganz geringen Bevölkerungsgruppe zuzumuten«, sagt er. Er fordert die zügige Einführung eines zweiten Förderweges, um auch die Mittelschicht versorgen zu können.

Tatsächlich teilen sich die 60 Prozent des Münchner Modells zu je einem Drittel auf drei verschiedene Förderstufen auf. Einerseits die klassischen Sozialwohnungen, die dort allerdings 10 Euro pro Quadratmeter nettokalt statt 6,50 Euro wie in Berlin kosten, sowie preisgebundener Wohnraum ab 11,50 Euro und noch höher.

»Ein Instrument allein kann es nicht schaffen, sondern man muss über viele Jahre kontinuierlich mit verschiedenen Instrumenten arbeiten«, sagt Elisabeth Merk. Inzwischen gebe es auch Angebote für Bestandshalter, ihre Wohnungen an städtische Gesellschaften oder Genossenschaften zu verkaufen. Städtische Grundstücke würden nur noch per Erbbaurecht vergeben, womit auch Sozialbindungen über 60 oder 80 Jahre festgesetzt werden können.

Als Enttäuschung haben sich sektorale Bebauungspläne erwiesen, die als bis Ende 2026 befristete Option in der Novelle des Baugesetzbuchs des Bundes 2021 auftauchten. Mit diesen kann für ein ganzes Gebiet die Verpflichtung zum Bau von Sozialwohnungen auferlegt werden. Bisher können sich Bauwillige auf den Lückenschluss-Paragrafen 34 beziehen, der den Kommunen keinen Spielraum für zusätzliche Verpflichtungen lässt. »Wir haben keine geeigneten Flächen gefunden, wo man das in Mitte ausprobieren könnte«, berichtet der Bezirks-Baustadtrat Ephraim Gothe (SPD). Alle anderen Bezirke hätten das ebenso kritisch gesehen. »Der sektorale Bebauungsplan ist nur dann halbwegs gut und sinnvoll anzuwenden, wenn er sich auf ein Geviert oder einen Block bezieht«, sagt die Münchner Stadtbaurätin Merk. Man habe bisher zwei Blöcke identifiziert, wo man die Anwendung vorbereite. Doch sind auch hier viele Rechtsfragen offen.

»Man kann die Konditionen von München nicht eins zu eins auf Berlin übertragen«, sagt Grit Schade von der Wohnungsbauleitstelle in der Stadtentwicklungsverwaltung. Da in Brandenburg die Sozialwohnungsquote ebenfalls bei 30 Prozent liege, sieht sie die Gefahr, dass bei einer Erhöhung in der Hauptstadt Vorhabenträger ins Umland verdrängt würden.

»Es geht nicht darum, dass Modell eins zu eins zu übernehmen. Es geht aber um eine Weiterentwicklung nach Münchner Vorbild«, sagt Grünen-Politikerin Schmidberger zu »nd«. Angesichts der deutlich höheren Attraktivität Berlins macht sie sich keine großen Sorgen vor einer Abwanderung von Bauwilligen.

Die 60 Prozent preisgebundener Wohnraum im Neubau, davon mindestens die Hälfte für 6,50 Euro, sind für den Mietenexperten Niklas Schenker und die Stadtentwicklungspolitikerin Katalin Gennburg bereits gesetzt. Zusätzlich schlagen sie vor, »dass 80 Prozent der neu gebauten Wohnungen als Mietwohnungen entstehen. Nur noch 20 Prozent Eigentumswohnungen sollen zur Refinanzierung genutzt werden können«.

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