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Berliner Mietwohnungsmangel und »Lock-In-Effekt«
Neuer Wohnmarktreport 2025: Berliner Wohnungsmarkt muss man sich leisten können
Die Wahlheimat Berlin ist für viele Menschen eine Kostenfrage. Das ist einer der Schlüsse des »Wohnmarktreports Berlin 2025«, den der Immobilienfinanzier Berlin Hyp und der US-amerikanische Immobiliendienstleister CBRE am Montag gemeinsam veröffentlicht haben. Der Wohnungsmarkt sei in einem so hohen Maße angespannt, dass sich dies auch an der Einkommenshöhe der Zuziehenden ablesen lasse: So würden mehr Wohlverdienende als finanziell schwache Haushalte innerhalb Deutschlands nach Berlin ziehen. Das ist auch nicht verwunderlich angesichts der Berliner Mietpreise, die sich innerhalb der vergangenen fünf Jahre durchschnittlich mehr als verdoppelt haben – mit einem starken Unterschied von Bestandsmieten und Neuvermietungsangeboten.
Ende 2024 lebten rund 3,9 Millionen Menschen in der Bundeshauptstadt, die weiterhin für Menschen sowohl aus dem Inland als auch dem Ausland attraktiv ist. Für den Bericht wurden für das Jahr 2024 etwa 32 100 Mietangebote, 31 400 Kaufpreisangebote und 215 Neubauvorhaben mit etwa 43 530 Wohnungen in Berlin ausgewertet. In keiner anderen Großstadt stiegen die Neuvermietungspreise 2024 so stark wie in Berlin.
Die Steigerung der Berliner Neuvermietungspreise war im Jahr 2024 so hoch wie in keiner anderen deutschen Großstadt.
Die starke Diskrepanz zwischen den im Vergleich zu den moderaten Berliner Bestandsmieten (unter neun Euro) und den sehr hohen Angebotsmieten (durchschnittlich 15,79 Euro) führen dazu, dass Mieter*innen selten umziehen – bekannt als »Lock-In-Effekt«. Insgesamt steht Berlin mit seinem durchschnittlichen Angebotsmietpreis auf Platz drei im bundesweiten Vergleich – hinter München (21,69 Euro) und Frankfurt am Main (16,24 Euro). Lediglich die Angebotsmieten im oberen Marktsegment sanken in einigen Bezirken. Den höchsten Rückgang teurer Mietwohnungen (um 12 Prozent auf 32,54 Euro) verzeichnete Friedrichshain-Kreuzberg
Im Gespräch mit »nd« sagt Niklas Schenker, wohnungspolitischer Sprecher der Linken im Abgeordnetenhaus, dass sich an diesen Zahlen die Notwendigkeit einer stärken Regulierung der Angebotsmieten zeige. Innerhalb von Milieuschutzgebieten könnten beispielsweise möblierte Wohnungen verboten werden. »Der Senat muss das unterstützen. Wir brauchen bezahlbare Wohnungen statt möblierten Mietwucher«, meint Schenker.
Die Autor*innen des Reports führen den angespannten Berliner Wohnungsmarkt auf eine »starke Nachfrage bei zu geringem Neubau« zurück. Dieser zeige sich auch bei niedrigen Leerstandsquoten von Genossenschaftswohnungen. In einem »ausgeglichenen Markt« liege diese bei zwei bis drei Prozent. In Berlin hingegen stehen derzeit lediglich 0,3 Prozent der genossenschaftlichen Wohnungen leer.
Während Mieter*innen mit immer höheren Kosten zu kämpfen haben, erholt sich der Berliner Investmentmarkt für Wohnimmobilien weiter vom Tief der vergangenen Jahre. Der Verkauf und Erwerb von Immobilienpaketen ab 50 Wohneinheiten (sogenannten Portfoliotransaktionen) stieg im Vergleich zum Vorjahr um 50 Prozent auf 2,9 Milliarden Euro. Das Spannende daran: »Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens, rund 1,5 Milliarden Euro, wurde mit Projektentwicklungen (…), teilweise von großen Quartiersentwicklungen mit öffentlich geförderten Wohnungen umgesetzt«, so der Wohnmarktreport. Dafür sorgten mit rund 80 Prozent vor allem die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Allerdings prognostizieren die Report-Autor*innen einen steigenden Anteil von Investor*innen auf dem Berliner Wohnungsmarkt – in Reaktion auf die unsichere wirtschaftliche Lage weltweit.
Schenker fordert deswegen neben der Einführung eines bundesweiten Mietendeckels eine »Fortführung der Re-Kommunalisierung von Wohnbeständen und einen Ausbau des kommunalen Wohnungsbaus«, über den man den Anteil von bezahlbaren Sozialwohnungen leichter quotieren könne. Der Berliner Wohnungsmarkt sei auf Neubau angewiesen, allerdings sei dieser nur nützlich, wenn er auch sozial gerecht verteilt wird.
Auch Sevim Aydin, Sprecherin der Berliner SPD für Wohnen und Mieten, meint: »Der Markt allein wird das Problem nicht lösen.« Sie fordert den Senat dazu auf, das »im Koalitionsvertrag vereinbarte Vergesellschaftungsrahmengesetz vorzulegen«, um gegen Eigentümer*innen vorzugehen, die entgegen dem gesellschaftlichen Interesse des Erhalts von bezahlbarem Wohnraum handeln.
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