Merkwürdige Mieterhöhung

Mein Vermieter hat an die Wohnungen unseres Wohnblocks Balkone angebaut. Jetzt verlangt er eine Erhöhung der Grundmiete um rund 40 Prozent im Monat, die aus zwei Teilen besteht. Er verlangt erstens für den Flächenzuwachs durch den Balkon (begründet mit § 3 Miethöhegesetz) mehr Miete und zweitens auch die Modernisierungsumlage auf die Miete. Also zwei Erhöhungen aus gleichem Grund. Ist das eigentlich zulässig?
Klaus R., Rostock

Nein. Vermieter können nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten entweder eine Mieterhöhung wegen der erreichten Wohnwertverbesserung verlangen (z.B. anhand von Vergleichswohnungen oder auf Basis eines vorhandenen Mietspiegels bzw. eines Miethöhegutachtens) oder sie legen elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete des Mieters als Modernisierungsumlage um.

Aber hier wird erstens eine Mieterhöhung von gut neun Euro für den Wohnflächenzuwachs durch den neu angebauten Balkon verlangt, wie uns der Mieter berichtete. Die Erhöhung begründet der Vermieter damit, dass er diesen Flächenzuwachs mit der „Durchschnittsmiete des Wohnblocks“ multipliziert hat. Allein das ist schon merkwürdig, denn es kann bei Wohnflächenberechnungen immer nur um die betreffende Wohnung gehen und nicht um einen »Durchschnitt aller Wohnungen«.

Hinzu kommt noch, dass das Ganze mit § 3 Miethöhegesetz begründet wird, welches schon vor mehreren Jahren außer Kraft gesetzt wurde. Für die berechnung der Wohnfläche gilt seit Januar 2004 eine neue Wohnflächenverordnung, und diese sieht vor, dass Balkone in der Regel nur mit einem Viertel ihrer Fläche und nicht mit der Hälfte bei Wohnflächenberechnungen anzurechnen sind.

Schon nach alter BRD-Rechtsprechung galt für einen normalen Balkon mit normalem Wohnwert die 25-Prozent-Regel. Die hier geforderte Mieterhöhung für den Flächenzuwachs wird der Vermieter beim Streit vor Gericht kaum erfolgreich einklagen können.

Abgesehen davon ist bei dieser Sachlage nur die Modernisierungsumlage in Höhe von elf Prozent der für die Modernisierung aufgewandten Kosten zulässig. Die dafür zugrunde liegenden Originalrechnungen können Mieter beim Vermieter einsehen, um die Richtigkeit zu kontrollieren. Angesichts dieses ungewöhnlichen Mieterhöhungsverlangens ist anzuraten, dass sie dies auch tun, denn es könnten ja noch weitere Unzulässigkeiten sichtbar werden. Dabei sollten sie sich möglichst die Unterstützung von Fachleuten sichern, die sich im Mietrecht auskennen. Fehlen beispielsweise Originalbelege, müssen deren Kosten in der Umlage erst einmal nicht berücksichtigt werden. Ferner dürfen nur die Rechnungsbeträge aus den Schlussrechnungen der am Bau beteiligten Firmen in die Ermittlung der Modernisierungsumlage eingehen. Kostenvoranschläge sind nicht zulässig. Auch sollte auf das Rechnungsdatum und den Posteingangsstempel auf den Rechnungen geachtet werden.

Laut Rechtsprechung muss die Modernisierungsumlage auch exakt vom Vermieter erläutert werden. Ob eine Angabe »Kosten je Balkon« vom zuständigen Gericht als ausreichende Erläuterung angesehen wird, ist zweifelhaft. Möglicherweise wurde aber eine ausreichende Erläuterung schon in der Ankündigung der Modernisierungsleistung gegeben.

Der Vermieter sollte auch aufgefordert werden, schriftlich zu erklären, ob er Fördergelder in Anspruch genommen hat. Fördergelder reduzieren die zulässige Mieterhöhung.

Zusammenfassend zu den nachträglich angebauten Balkonen und der damit begründeten Mieterhöhung: Aus der Mitteilung des Vermieters wird deutlich, dass für den von ihm genannten Wohnflächenzuwachs von 4,4 Prozent durch den neuen Balkon mit Hilfe zweier unterschiedlicher Sachlagen eine um 40 Prozent höhere Grundmiete gefordert wird, die sich erstens aus den sowieso schon unzulässig berechneten Quadratmeterkosten für die Balkonfläche plus der gesetzlich zulässigen Modernisierungsumlage ergibt.

Hätte der Vermieter nach der Wohnwertverbesserung die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel als Erhöhungsbegründung zugrunde gelegt, wäre dieser Umfang nicht erreichbar.

Wenn die rechtlichen Voraussetzungen der Ankündigung und Abrechnung von Modernisierungsmaßnahmen eingehalten worden sind, ist die höhere Miete erstmals mit Beginn des dritten Monats nach Zustellung der Mieterhöhungsforderung zu zahlen. H. H.

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