Undichtes Dach, verzögerte Reparatur: Wer haftet?

Das Dach einer Wohnungseigentumsanlage war undicht. Auf einer Eigentümerversammlung wurde 1997 beschlossen, das Dach komplett zu sanieren. Jahre vergingen, bis die Kostenverteilung vereinbart und Bauexperten mit der Planung fertig waren. 2001 schlug ein anderer Sachverständiger eine kostengünstigere Art der Sanierung vor: Die Pläne wurden geändert, erst 2003 wurden die neuen von den Eigentümern mit Mehrheit abgesegnet.

Nun verklagte B, Eigentümer der Dachgeschosswohnung, die übrigen Eigentümer auf Schadenersatz in Höhe von 130 000 Euro: Er habe seine Wohnung fünf Jahre lang wegen der angeblich unmittelbar bevorstehenden Dachsanierung nicht vermieten können.

Wenn es der Eigentümergemeinschaft als Verschulden anzukreiden wäre, dass die notwendige Sanierung zu spät durchgeführt wurde, dann hätte B Anspruch auf Schadenersatz für den Mietausfall, betonte das Oberlandesgericht (OLG) München. Das träfe sogar dann zu, wenn die Eigentümergemeinschaft wirksam beschlossen hätte, die Instandsetzung aufzuschieben oder aufzuheben.

Denn auch bestandskräftige Beschlüsse könnten ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. B habe aber keine schuldhafte Pflichtverletzung der anderen Eigentümer belegen können. Mit den Beschlüssen von 1997 und 1998 seien die Eigentümer ihrer Pflicht nachgekommen, in einem angemessenen Zeitraum dafür zu sorgen, dass Schäden am Gemeinschaftseigentum behoben würden. Warum diese Pläne so lange nicht in die Tat umgesetzt worden seien, habe dem Gericht niemand (auch B nicht) nachvollziehbar erläutern können. Dass die Eigentümer 2003 den Vorschlag akzeptierten, das Dach kostengünstiger zu modernisieren, sei ohnehin nicht kritikabel. Der Beschluss, Kosten zu sparen, überschreite den Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer nicht.

Beschluss des OLG München vom 18. Februar 2009, Az. 32 Wx 120/08