Haus mit drei Wohnungen: Räumungsklage erfolglos

Die Mieter hatten die Wohnung im ersten Stock vom ehemaligen Hauseigentümer gemietet. Damals war auch noch eine Einliegerwohnung im Keller vermietet (Wohn- und Schlafraum, Küchenzeile und Bad). 2006 kaufte ein Ehepaar das Haus. Da war der Mieter der Kellerwohnung schon ausgezogen. Die neuen Eigentümer nutzten die Kellerräume selbst, als Bügel-, Arbeits- und Gästezimmer.

Bald kündigten die Vermieter das Mietverhältnis der Bewohner im ersten Stock. Das müssten sie nicht, wie üblich, mit einem berechtigten Interesse am Ende des Mietvertrags rechtfertigen, meinten die Vermieter. Denn das Haus verfüge nur über zwei Wohnungen und sie bewohnten es selbst. Unter diesen Umständen dürften sie (§ 573 a I Bürgerliches Gesetzbuch) ohne Weiteres kündigen. Die Mieter widersprachen der Kündigung.

Die Räumungsklage der Vermieter blieb in allen Instanzen bis hin zum Bundesgerichtshof erfolglos. Begründung: Die Einliegerwohnung im Keller sei eine eigenständige, abgeschlossene Wohneinheit mit Küchenzeile und eigenem Bad/Toilette. Also handle es sich um ein Gebäude mit drei Wohnungen.

Dass die neuen Eigentümer die Kellerräume in ihren Wohnbereich integrierten, ändere an dieser Tatsache nichts. Das verringere nicht den ursprünglichen Wohnungsbestand im Haus. Die Voraussetzungen für eine erleichterte Kündigung lägen daher nicht vor.

BGH-Urteil vom 17. November 2010, Az. VIII ZR 90/10

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