Verteilung, Wohnfläche und Umlage der Kosten

Verbrauchsabhängige Heizkosten

Für alle Abrechnungszeiträume nach dem 1. Januar 2009 gilt die neue »Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten«, die am 10. Dezember 2008 als eine Änderungsverordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden ist. Sie bestimmt, wie die Kosten der Wärmelieferung und der Warmwasserversorgung von Gebäudeeigentümern auf die Nutzer aufzuteilen sind.

Laut Paragraf 7 der Verordnung sind von den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage mindestens 50 Prozent, höchstens jedoch 70 Prozent nach dem erfassten, das heißt gemessenen Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder auch nach dem umbauten Raum zu verteilen. Die Verordnung erlaubt es auch, die Wohn- oder Nutzfläche oder den umbauten Raum der beheizten Räume zugrunde zu legen.

Eine andere Möglichkeit gibt es noch für Gebäude, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind, so dass ein großer Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werden kann. Hier kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Dies betrifft Gebäude mit sogenannten Einrohrheizungen, deren Rohre durch die Wohnung hindurch nach oben führen. Wir haben darüber im ND-Ratgeber schon mehrfach informiert.

Es geht darum, dass die Mieter hauptsächlich den eigenen Wärmeverbrauch bezahlen sollen, der sich aus den gemessenen Werten für Heizung und Warmwasser ergibt. Als sogenannter »fester« verbrauchsunabhängiger Bestandteil gilt meistens die Wohnfläche des Mieters. Gemeint ist damit der Anteil des Mieters an der gesamten Wohnfläche des Hauses! Sollten im Haus Wohnungen leer stehen, sind sie so zu betrachten, als ob der Vermieter darin wohnen würde. Er darf sie also bei der Angabe der Wohnfläche der bewohnten Wohnungen nicht ausklammern. Darauf ist immer zu achten! Die Grundkosten leer stehender Wohnungen und deren Verbrauchanteil hat der Vermieter immer selbst zu bezahlen.

Zur Wohnfläche gehört übrigens laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ein Anteil von 25 bis 50 Prozent der Balkonfläche oder der zur Wohnung gehörenden Terrasse, auch wenn dort die Heizung überhaupt keine Rolle spielt (BGH vom 31. Oktober 2007, Az. VIII 261/06).

Nach der neuen Verordnung kann der Abrechnungsmaßstab für Heiz- und Warmwasserkosten vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums (immer zwölf Monate!) neu festgelegt werden, wenn ein sachgerechter Grund dafür besteht. Das kann der Fall sein, wenn die Kostenverteilung »unbillig« ist, weil einzelne Mieter übervorteilt oder ohne sachlichen Grund benachteiligt werden.

Umlagefähig sind außer dem gemessenen Verbrauch unter anderem auch Eichkosten der Zähler, Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft, Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (Abgasmessung) durch den Schornsteinfeger.

Wer sich näher dafür interessiert, dem ist »Das Mieterlexikon« des Deutschen Mieterbundes, Ausgabe 2009/10, zu empfehlen, das ab Seite 214 sehr ausführlich darüber informiert. Es ist für 13 Euro bei Mietervereinen des DMB erhältlich. rdt.

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