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Verträge sind einzuhalten – auch bei Kleingärten Rechtsfolgen der Übernahme von Baulichkeiten

Kleingartenrecht

Im Ratgeber Nr. 978 vom 15. Dezember 2010 stellte unser Leser Werner V. die Frage, ob er nach Kündigung seines Kleingartenpachtvertrages die von ihm übernommene Baulichkeit, die größer war als die im Bundeskleingartengesetz vorgesehenen 24 m², zurückbauen muss. Seit Abschluss eines Unterpachtvertrages Im Jahre 1992 hatte niemand an der Größe Anstoß genommen. Er fragte also: Gilt »Verträge sind einzuhalten« auch für Kleingärten? Rechtsanwalt Prof. Dr. Joachim Göhring gab darauf Antwort. Nach weiterer Recherche ist jedoch eine Ergänzung notwendig.

Zu meinem Beitrag »Gilt ›Verträge sind einzuhalten‹ auch für Kleingärten?« wurde ich auf ein bisher nicht veröffentlichtes Urteil des Kammergerichts Berlin vom 12. März 2009 (Az. 20 U 191/07) hingewiesen. Für den dort entschiedenen Sachverhalt galt durchgehend seit Vertragsabschluss 1977 das Bundeskleingartengesetz (BKleingG). Nachdem mir eine Kopie jetzt durch das Kammergericht überlassen wurde, zeigen sich ungeachtet der unterschiedlichen Zeitpunkte des Abschlusses des Kleingartenpachtvertrages (1977 resp. 1992) in rechtserheblichen Punkten des Sachverhalts Übereinstimmungen, aus denen sich Schlussfolgerungen für die Anwendung des zu beiden Zeitpunkten maßgebenden BKleingG bezüglich der Unterpachtverträge ergeben.

Es handelt sich insbesondere um folgende Aussagen:

a) Befinden sich im Falle der Beendigung eines Unterpachtvertrages über eine Kleingartenparzelle Baulichkeiten auf dem Grundstück, so gilt: Es ist hinsichtlich der Verpflichtung des ausscheidenden Unterpächters, die Parzelle ganz oder teilweise geräumt von den Baulichkeiten zurückzugeben, zur Auslegung der Regelungen der §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB auch der Inhalt des Unterpachtvertrages heranzuziehen.

b) Insoweit dem Unterpächter bereits beim Abschluss seines Vertrages die Baulichkeiten als wesentliche Bestandteile im Rechtssinne durch den Verpächter überlassen wurden oder sie zwar dem Vornutzer gehörten (Scheinbestandteile), der Verpächter jedoch mit einer Übergabe an und die Weiternutzung durch den Nachnutzer einverstanden war, entfällt bei der Beendigung des Unterpachtverhältnisses die Verpflichtung zum Abriss nach den zu a) genannten Regelungen.

Das ist auch dann so, wenn von vornherein dem Unterpächter untersagt wurde, die übernommenen Baulichkeiten ohne Einverständnis des Verpächters zu entfernen oder sogar eine Entschädigungspflicht des Verpächters gegenüber dem Unterpächter für zurückgelassene Baulichkeiten vereinbart wurde.

c) Es gilt das jedoch nur hinsichtlich der übernommenen Baulichkeiten in der vereinbarten Größe.

d) Eine differenzierte Sach- und Rechtslage besteht dann, wenn der konkrete Unterpachtvertrag ausdrücklich einen vollständigen oder teilweisen Abriss der zunächst übernommenen Baulichkeiten vorsieht. Es gilt dann die Regelung des BGB und des BKleingG.

Es kann dahingestellt bleiben, ob sich Lösungsvarianten dann ergeben, wenn auf den Sachverhalt das BKleingG nicht durchgehend anzuwenden war.

Prof. Dr. JOACHIM GÖHRING, Rechtsanwalt, Berlin

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