Bei Unterpachtvertrag - was ist zu bedenken?

Der eingeschränkte Unterverpachtungsanspruch nach § 21 SchRAnpG gilt nur bei Anpassung nach § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG oder der Nutzungsentgeltverordnung. Es ist dann folgendes zu beachten: Macht Ihr Verpächter innerhalb der Kündigungsschutzfrist einen Anspruch auf Anpassung des Nutzungsentgeltes im Sinne von § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG geltend, können Sie als Nutzer vom Verpächter die Erlaubnis zur entgeltlichen Überlassung des Grundstücks oder eines Grundstücksteils an einen Dritten verlangen - und dies bis zum Ablauf des zweiten auf die Erhöhungserklärung folgenden Monats Zum Beispiel: Übersendet Ihnen der Verpächter seine Erhöhungserklärung, in der er das Nutzungsentgelt zum 1. November 2003 anheben möchte, mit Schreiben vom 15. August 2003, Zugang bei Ihnen am 20. August 2003, so läuft die Frist für die Geltendmachung des Unterverpachtungsanspruches am 31. Oktober 2003 ab. Nur ausnahmsweise kann der Verpächter nach § 21 Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG Ihren Anspruch auf Unterverpachtung ablehnen, wenn ihm die Unterverpachtung nicht zuzumuten ist. Das ist beispielsweise dann gegeben, wenn der Verpächter als Grundstückseigentümer zukünftig das Grundstück für andere Zwecke, z. B. für den Eigenheim- oder Gewerbebau benötigt oder die von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätze des § 553 Abs. 1 BGB neu gegeben sind (Ablehnungsgrund in der Person des Unterverpächters, übermäßige Belegung des Grundstücks oder sonstige nicht zumutbare Gründe). Lehnt der Verpächter die Unterverpachtung ab, können Sie als Nutzer nach § 21 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG das Vertragsverhältnis kündigen und dann ihre Entschädigungsansprüche nach § 12 Abs. 2, Abs. 3 oder Abs. 5, § 27 SchuldRAnpG geltend machen. Der Verpächter kann also bei Verweigerung der Unterverpachtung bewirken, dass Sie das Vertragsverhältnis fristgemäß zum nächstmöglichen Termin kündigen können. Das ist i.d.R. nach § 573 c BGB Neu spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Es steht Ihnen als Nutzer ein Entschädigungsanspruch zum Zeitwert nach § 12 Abs. 2 für die von Ihnen errichtete oder gekaufte Baulichkeit zu, soweit diese entsprechend den Rechtsvorschriften der DDR errichtet worden ist (Baugenehmigung/vertragliche Zustimmung). Der Verpächter setzt sich dann also der hohen Zeitwertentschädigungsverpflichtungen bei Verweigerung der Unterverpachtung aus.

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