Der letzte Termin: 31. Dezember bis 18 Uhr

Jahresabrechnung von Betriebskosten

Umfasst das Betriebskostenjahr die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres, dann muss diese Abrechnung bis zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter vorliegen. Handelt es sich nicht um das Kalenderjahr, dann gilt sinngemäß, dass spätestens bis zum Ende des 12 Monats des Betriebskostenjahres abzurechnen ist.

Das besagt der § 556 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Darin heißt es: »Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.«

In der gleichen Bestimmung wird Mietern das Recht eingeräumt, ebenfalls bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung Einwendungen gegen die Abrechnung mitzuteilen. Danach kann nichts mehr gegen die Abrechnung vorgebracht werden - es sei denn, so heißt es weiter, der Mieter habe die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

In einem vom Kölner Amtsgericht verhandelten Streitfall ging es um die Frage, bis wann die Abrechnung am 31. Dezember bei Mieter sein muss. In diesem Fall wurde die Abrechnung erst nach 18 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfen. Damit war sie nach Entscheidung des Richters verspätet zugestellt worden. Er stützte sich dabei auf die sogenannten Zugangsregeln des BGH, wonach ein zu diesem späten Zeitpunkt eingeworfener Brief erst am nächsten Morgen als zugestellt gilt (BGH, Az. VersR 1994,586).

Es sei keineswegs üblich, dass Menschen am letzten Tag des Jahres um 17 Uhr noch in den Briefkasten sehen, um eventuelle Fristsachen zu entdecken, urteilte auch das Amtsgericht Lüdenscheid am 23. September 2011 (Az. 93 C 21/11), das die Klage eines Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten zurückwies. Ähnlich urteilte auch das Amtsgericht Ribnitz-Damgarten am 11. Dezember 2006 (Az. 1 C 324/06).

Aus der Rechtsprechung geht außerdem hervor, dass eine formell unzureichende Abrechnung nach dem Fristablauf nicht mehr nachgebessert werden kann. Doch wenn sie ansonsten ordnungsgemäß ist, aber Fehler aufweist, können diese Fehler auch nach dem Fristablauf noch behoben werden (BGH-Urteil vom 17. November 2004, Az. III ZR 115/04).

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