Wann tritt Schonfrist in Kraft?

Das Mietrecht sieht für den Fall einer Notlage beim Mieter einen letzten Rettungsanker vor: Sollte der Mieter mit der Miete so in Rückstand geraten, dass der Vermieter aufgrund dieses Zahlungsrückstandes eine außerordentliche Kündigung aussprechen kann, bleibt dem Mieter eine Möglichkeit. Nach der einschlägigen Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuches wird die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter alle Rückstände bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleicht.

So soll gesichert werden, dass der betroffene Mieter nicht aus der Wohnung raus muss, wenn er schnell seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Dies gilt aber nur, wenn in den vergangenen zwei Jahren nicht schon einmal der Vermieter den Mietvertrag gekündigt hat.

Aber gibt es diese Möglichkeit auch, wenn der Vermieter eine ordentliche Kündigung ausspricht? Genau mit dieser Frage hatte sich erneut das Amtsgericht Köln in seiner Entscheidung vom 26. Juli 2015 (Az. 65 S 234/15) zu befassen, wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltvereins (DAV) berichtet. Der Mieter war der Auffassung, dass diese Möglichkeit der Kündigung erst recht für ihn gelten müsse, da man ihm »nur« ordentlich gekündigt hatte.

Das Gericht aber gab dem Vermieter Recht. Im Gesetz selbst steht die entscheidende Regelung nur im Zusammenhang mit der fristlosen Kündigung. Fraglich ist also, ob eine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung möglich und gewollt ist. Bei der Beantwortung dieser Frage konnte der Richter auf höchstrichterliche Rechtsprechung zurückgreifen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 10. Oktober 2012 (Az. VIII ZR 107/12) ausdrücklich ausgeführt, dass eine Anwendung der Vorschrift auf die ordentliche Kündigung nicht in Betracht kommt. Der Gesetzgeber hat hier eine Möglichkeit im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 verstreichen lassen, um eine Erweiterung der Heilungsmöglichkeit auch auf die ordentliche Kündigung vorzunehmen. Es ist also der Wille des Gesetzgebers zu beachten, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift nur für die außerordentliche Kündigung handelt - auch wenn die unterschiedliche Wertung hier schwer nachzuvollziehen ist. DAV/nd