Kündigungsfrist und Kündigungssperrfrist

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 21. März 2018 über die Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung nach dem Verkauf einer Wohnung verhandelt. »Der Bundesgerichtshof hat nicht mehr und nicht weniger getan, als das Gesetz angewendet. Wenn eine Personengesellschaft durch den Kauf eines Hauses Vermieter wird und zugunsten eines ihrer Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigt, ist zusätzlich zu den gesetzlichen Kündigungsfristen eine Kündigungssperrfrist einzuhalten«, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 104/17).

»Wir begrüßen die klare Aussage der Karlsruher Richter, dass die 2013 eingeführte gesetzliche Regelung unabhängig davon gilt, ob die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, umgewandelt werden soll oder nicht, und dass diese Regelung auch nicht gegen Verfassungsrecht verstößt«, so Siebenkotten.

Anders als Kapitalgesellschaften (GmbH oder AG) können Personengesellschaften, etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Offene Handelsgesellschaft (OHG), die eine Immobilie erworben haben, wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Gesellschafters kündigen. Nach § 577a Abs. 1a BGB müssen sie aber eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren einhalten.

Das heißt: Die Kündigung kann frühestens nach Ablauf der Kündigungsfrist sowie der dreijährigen Sperrfrist wirksam werden. Kündigungssperrfristen gelten in der Regel nur, wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, weil das Kündigungsrisiko für Mieter in der umgewandelten Wohnung extrem groß ist.

2013 wurde die entsprechende gesetzliche Regelung dahingehend geändert, dass Mieter über eine Kündigungssperrfrist beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften immer zu schützen sind. Auf die Frage, ob Wohnungseigentum begründet wird oder jemals begründet werden soll, kommt es überhaupt nicht an. Jeder Verkauf eines Hauses an eine Gesellschaft bürgerlichen Recht oder an mehrere Erwerber erhöht das Verdrängungsrisiko für den Mieter, der deshalb des Schutzes durch die Kündigungssperrfrist bedarf.

Im Falle des jetzt 70-jährigen Mieter hatte 2014 eine GbR das Haus gekauft und war als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Vier Monate später kündigte die Gesellschaft den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter. Dieser benötige repräsentative Wohnräume in einer entsprechender Wohnlage in der Nähe seines Büros.

Der BGH ließ die Frage offen, ob in diesem Fall überhaupt Eigenbedarf vorliegt. Darauf komme es auch gar nicht an, weil der Vermieter vor Ablauf der dreijährigen Kündigungssperrfrist gar nicht hätte kündigen dürfen. DMB, dpa/nd