Mit Schampus gegen Share Deals

Wenn die Tageshitze nur langsam verfliegt, kann man sich zur Not auch mit einem Geldbündel Luft zufächeln. Aktivistinnen und Aktivisten von Bizim Kiez taten das ausgiebig, bei ihrer Protestperformance am Mittwochabend vor der Wrangelstraße 77 in Kreuzberg. Geldscheine mit vielen Nullen hinter der Eins, eine Geldwaschmaschine, eine Flasche Schampus und ein gerüttelt Maß Skrupellosigkeit sind die Zugaben für sogenannte Share Deals, die von Investoren immer mehr genutzt werden, um Häuser unter Umgehung der Grunderwerbssteuer zu verkaufen.

Bereits mehrfach hat das Haus in der Wrangelstraße 77 in den letzten Jahren den Besitzer gewechselt. Momentan soll das Haus, so Recherchen von Bizim Kiez, der »Wrangelstraße 77 GmbH« gehören. Recherchen im Handelsregister hätten weiter ergeben, dass diese Firma einer »Weserstraße 23 GmbH« gehört, erklärt Felix Lange von Bizim Kiez. Geschäftsführerin soll Efrat Abuav sein, die allerdings, so vermutet es Lange, nur »Strohfrau für ein Investorennetzwerk im Hintergrund« sei - wahrscheinlich aus Zypern.

»Hier kommen wir nicht weiter mit unseren Recherchen«, gibt Lange zu. Die Wrangelstraße 77 ist - so viel sei klar - ein »Vorzeigebeispiel für Share Deals«, erläutert Lange. Bei einem Share Deal wird nicht das Grundstück samt Haus verkauft, sondern die Firma, der das Haus gehört - und zwar genau zu 94,9 Prozent. Vorteil für die Investoren ist die Umgehung der Grunderwerbssteuer (in Berlin beträgt diese 6 Prozent) und die Umgehung von eventuell geltenden Vorkaufsrechten, beispielsweise in Milieuschutzgebieten. Auch einen neuen Grundbucheintrag kann der Käufer sich sparen - die besitzende GmbH bleibt ja die Gleiche. Die Folge sind in der Regel häufige Eigentümerwechsel.

Die Datenlage bezüglich dieses Steuervermeidungsmodells der Immobilienwirtschaft ist ausgesprochen lückenhaft. Bundesweit geht die Bundesregierung von einem Anteil von im Mittel 32 Prozent Share Deals an den gesamten Wohnungsverkäufen aus - diese Angaben schwanken allerdings über die Jahre sehr stark.

Für Berlin spricht Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) von »über 100 Millionen Euro pro Jahr«, die durch solche Deals an Grunderwerbssteuer verloren gehen. »Gesicherte Erkenntnisse zur Höhe entgangener Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer liegen nicht vor«, so der Senator weiter. Es könnte sich also auch um wesentlich mehr Geld handeln: Allein als der kanadische Pensionsfonds Omers im 2017 das Sonycenter am Potsdamer Platz im Rahmen eines Share Deals übernahm, musste der Senat laut »Handelsblatt« auf 66 Millionen Grunderwerbssteuer verzichten.

Auch für Florian Schmidt, Grüner-Baustadtrat in Kreuzberg, sind diese Veräußerungen ein großes Problem: »Share Deals sind stadtentwicklungspolitisch hoch problematisch und befeuern den Immobilienmarkt. Für einen Share Deal benötigen die Verfahrensbeteiligten keine Genehmigung nach Paragraf 24 Baugesetzbuch mehr. Deshalb hat die Verwaltung auch keine Möglichkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben«. Oft erlange der Bezirk dadurch gar keine Kenntnis von einem Immobilienverkauf. Für eine Lösung des Problems verweist Schmidt auf den Bund.

Finanzsenator Matthias Kollatz setzte sich in der Finanzministerkonferenz dafür ein, Share Deals zu erschweren. Ende vergangenen Junis beschlossen die Finanzminister mit den Stimmen Berlins »zahlreiche Einzelmaßnahmen, die die Hürden für solche Steuergestaltungen erhöhen«.

Unter anderem fordert das Papier die Absenkung der 95-prozentigen Grenze auf 90 Prozent und eine Verlängerung der Fristen von fünf auf zehn Jahre. Die Chancen, dass daraus schließlich eine Gesetzesänderung wird, die Share Deals deutlich erschwert, sind laut Kollatz alles andere als rosig. Dem »nd« sagte der Finanzsenator: »Wir haben sehr dafür gekämpft, die anderen Bundesländer von unserer ganz besonderen Problemlage am Immobilienmarkt zu überzeugen und einen rechtssicheren Beschluss zu fassen. Jetzt gilt es erst einmal, den Beschluss der Finanzministerinnen und Finanzminister umzusetzen. Das geht nur im Bundestag und es wird nicht einfach.«

Für Magnus Hengge von Bizim Kiez geht das nicht weit genug: »Share Deals müssen ganz verboten werden. Sie befördern die Verdrängung und hebeln den Milieuschutz aus.«

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