Der Mietendeckel ist in Kraft

Was ist der Mietendeckel? Was wurde gesetzlich festgelegt?

Formal heißt der Mietendeckel »Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin«. Kernelement des Gesetzes ist eine Begrenzung der Mieten für fünf Jahre. Die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen in der Stadt werden auf dem Stand der wirksam vereinbarten Miete vom 18. Juni 2019 eingefroren. An diesem Tag wurden seinerzeit die Eckpunkte für das Gesetz vom rot-rot-grünen Senat beschlossen. Bei Mietverträgen, die nach dem Stichtag abgeschlossen wurden, darf höchstens die Vormiete derselben Wohnungen beziehungsweise die niedrigere Mietobergrenze verlangt werden. Ab dem Jahr 2022 dürfen die Vermieterinnen und Vermieter eine jährliche Steigerung von 1,3 Prozent bei den Mieten vornehmen - das soll als Ausgleich für die Inflation und Preissteigerungen dienen. Man spricht vom sogenannten »atmenden« Mietendeckel.

Was sind Mieterobergrenzen?

Der Senat hat auf Grundlage des Mietspiegels 2013 und der seitdem festgestellten Inflation und Lohnsteigerungen eine Mietentabelle erstellt, die in dem Mietendeckel-Gesetz ebenfalls enthalten ist. In dieser Auflistung ist festgelegt, wie hoch die Nettokaltmiete in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung der Wohnung sein darf. Ein Beispiel: In einer Wohnung mit Sammelheizung und Bad, die bis 1918 gebaut wurde, darf die Miete 6,45 Euro pro Quadratmeter betragen. Wenn der Eigentümer modernisiert, darf er maximal einen Euro draufschlagen, die Obergrenze liegt dann für das genannte Beispiel bei 7,45 Euro pro Quadratmeter.

Bei welchen Wohnungen wird der Deckel wirksam?

Das Gesetz reguliert die Mieten für rund 90 Prozent aller Berliner Mietwohnungen. Ausgenommen sind Sozialwohnungen, weil die Mieten in diesen Wohnungen bereits subventioniert sind, sowie die Mieten von Wohnheimen und Trägerwohnungen. Darüber hinaus sind auch alle Wohnungen ausgenommen, die ab Anfang 2014 fertiggestellt wurden. Das heißt, Neubauwohnungen hat der Senat bewusst nicht einbezogen, damit die Bauträger weiter neue Wohnungen bauen, die Berlin zur Bewältigung der Wohnungskrise dringend braucht.

Ab wann und wie können überhöhte Mieten abgesenkt werden?

Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also bis Ende November 2020, sind überhöhte Mieten verboten. Als überhöhte Mieten gelten solche, die um mehr als 20 Prozent über der unter Berücksichtigung der Wohnlage zulässigen Mieterobergrenze liegen. Für Wohnungen in einfacher Wohnlage sind 28 Cent von der Mietobergrenze abzuziehen, für Wohnungen in mittlerer Wohnlage 9 Cent. Bei Wohnungen in guter Wohnlage muss ein Zuschlag von 74 Cent auf den Quadratmetermietwert aufgeschlagen werden. Unter Einberechnung dieser Werte darf eine um 20 Prozent überhöhte Miete abgesenkt werden. Bei dieser Regelung hat sich die rot-rot-grüne Koalition an dem sogenannten Wucherparagrafen im Wirtschaftsstrafrecht orientiert.

Was müssen Mieterinnen und Mieter jetzt machen?

»Eine Mieterin, ein Mieter muss gar nichts machen«, betonte Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) vor Kurzem auf einer Informationsveranstaltung. Unter Zugzwang stehen dagegen jetzt die Vermieterinnen und Vermieter, die ihre Mieterinnen und Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, also bis Ende April, unaufgefordert über die für die Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände informieren müssen. Mit Inkrafttreten des Mietendeckels ist es grundsätzlich verboten, eine höhere Miete als die Stichtagsmiete anzunehmen oder zu fordern. Mieterinnen und Mieter, die Verstöße feststellen, können sich an die bezirklichen Wohnungsämter wenden.

Wie werden Verstöße gegen das Verbotsgesetz sanktioniert?

Wenn Vermieterinnen und Vermieter gegen das Gesetz verstoßen, stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld von bis zu 500 000 Euro geahndet werden kann.

Was sollten Mieterinnen und Mieter auf jeden Fall unternehmen?

Bei Unklarheiten oder Problemen sollten Mieterinnen und Mieter auf jeden Fall eine Mieterberatung aufsuchen. Solche Beratungen werden unter anderem vom Berliner Mieterverein und der Berliner Mietergemeinschaft angeboten. Auf der Homepage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist eine Liste von Mieterberatungen in allen Bezirken einsehbar. Die Beratungen sind kostenlos. Nur Mieterberatungen und die dort tätigen Anwältinnen und Anwälte dürfen im Übrigen rechtlich beraten. Im Fall von ungeklärten Mieterhöhungsverlangen sollten Mieterinnen und Mieter unbedingt die weniger bezahlten Mieten zurücklegen, bis der Fall vom Gericht abschließend geklärt ist.

Wann wird juristisch geklärt, ob der Mietendeckel Bestand hat?

Das ist schwer vorhersehbar. Bereits vor Inkrafttreten des Mietendeckels hatten Eigentümer einen Eilantrag beim Bundesverfassungsgericht gegen den Mietendeckel eingereicht, der allerdings verfrüht war. Gut möglich, dass nun wieder solche Anträge in Karlsruhe eingereicht werden. Darüber hinaus haben unter anderem die CDU-Fraktionen im Bundestag und im Berliner Abgeordnetenhaus angekündigt, sogenannte abstrakte Normenkontrollklagen vor dem Bundesverfassungsgericht beziehungsweise vor dem Landesverfassungsgericht einzureichen. Dabei wird unter anderem überprüft, ob die Berliner Landesregelung zur Regulierung mit dem Bundesrecht kollidiert. Wann die endgültige Klärung vorliegt, ist umstritten. Eine höchstrichterliche Entscheidung könnte noch in diesem Jahr vorliegen.

Was passiert nach dem Mietendeckel, wenn dieser in fünf Jahren ausläuft?

Wenn der Mietendeckel verfassungsgemäß sein sollte und er nach fünf Jahren ausläuft, dann soll eine Übergangsregelung in Kraft treten. Dazu prüft Rot-Rot-Grün zurzeit zwei Möglichkeiten: Zum einen, wie man schnell wieder einen Mietspiegel aufstellen könnte. Zum anderen wird parallel geprüft, ob nicht eine Mietendatenbank aufgebaut werden soll.

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