Der Teufel steckt im Detail: die Klage als Bruchteilsgemeinschaft

So auch in einer Entscheidung des Amtsgericht Frankfurt am Main, die dann in der zweiten Instanz durch das Landgericht Frankfurt am Main vom 18. Februar 2020 (Az. 2-13 S 140/19) bestätigt wurde und auf die die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) hinweist.

Der Kläger hatte hier eine Anfechtungsklage vor der dafür zunächst zuständigen Abteilung des Amtsgerichts erhoben und damit die Angelegenheit als ein Problem des Wohnungseigentums geschildert. Wann eine solche Zuständigkeit gegeben ist, richtet sich nach § 43 WEG, wobei in dieser Vorschrift ausdrücklich auch die Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen genannt sind.

Dennoch war die Klage nicht bei dem richtigen Gericht erhoben worden, wie Amts- und Landgericht feststellten. Denn der Beschluss, den der Kläger für ungültig erklären lassen wollte, war nicht durch die Eigentümergemeinschaft in einer Versammlung gefasst worden.

Die Besonderheit in diesem Fall bestand darin, dass der Kläger nicht nur Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war, vielmehr war er auch gemeinsam mit einer weiteren Person Eigentümer der Wohnung, er war also »nur« Miteigentümer. Dadurch bildet er automatisch eine weitere Gemeinschaft, nämlich mit dem zweiten Eigentümer der Wohnung eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft.

Die Beschlüsse, die der Kläger gerichtlich überprüfen lassen wollte, waren nur zwischen den beiden Eigentümern dieser einen Wohnung gefasst worden und betrafen auch im ganz Wesentlichen nur diese eine Wohnung. Sie waren also in der Gemeinschaft der Miteigentümer der einzelnen Wohnung gefasst worden.

In diesem Fall, so das Gericht, handelt es sich nicht um einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die beiden Eigentümer der Klage stehen sich auch nicht als Mitglieder der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber. Vielmehr beschließen sie die Verwaltung ihrer eigenen Wohnung. Solche Beschlüsse, egal wie sie benannt sind, können nicht im Beschlussanfechtungsverfahren der Gemeinschaft angefochten werden. Das Gericht war somit nicht zuständig und hat die Klage abgewiesen. DAV/nd

Einzelheiten nicht nötig

Eine Mängelanzeige, die ein Bauherr angeben will, muss keine Ursachen und Lösungswege benennen.

Im Zusammenhang mit Bauverträgen kommt es immer wieder zu Auseinandersetzungen um die Qualität der geleisteten Arbeit. Aber welche Angaben muss der Bauherr eigentlich machen, wenn er gegen vermeintliche Mängel vorgehen will? Diese Frage beantwortet nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ein Urteil aus Potsdam.

Der Fall: Ein Bauherr stellte fest, dass das Dach eines von ihm in Auftrag gegebenen Gebäudes undicht sei. Bei Regen tropfe Wasser in die Räume im Obergeschoss, wodurch sowohl das Gebäude selbst als auch das darin enthaltene Mobiliar Schaden erleide. Die Angelegenheit landete schließlich vor dem Brandenburgischen Oberlandesgericht, Az. 4 U 70/19).

Dort stritt man unter anderem darum, ob denn die Klage auch ausreichend und angemessen formuliert sei. Es werde darin schließlich nur das Problem benannt, nicht aber auf mögliche Ursachen oder Lösungsmöglichkeiten eingegangen.

Das Urteil: Der Antrag selbst müsse klar formuliert werden, hieß es. Deswegen seien die beanstandeten Mängel zu benennen und die Forderung nach Beseitigung zu stellen. Der Unternehmer müsse schließlich erkennen können, was von ihm verlangt werde. Doch die (oft noch gar nicht bekannte) Ursache des Schadens müsse der Auftraggeber nicht benennen. Ebenso wenig sei es nötig, »dass der Besteller die Art, in der der gerügte Mangel zu beseitigen ist (...), benennt«. LBS/nd

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