Vonovia-Deal ist perfekt

Eine Woche vor den Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus hat der Senat mit den Konzernen Vonovia und Deutsche Wohnen den Ankauf von 14.754 Wohnungen vereinbart. »Der Wohnungsankauf steht exemplarisch für ein soziales Berlin«, erklärte dazu Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD) am Freitag. Man sei damit dem Ziel von 400.000 kommunalen Wohnungen in Berlin bis 2026 »deutlich näher gekommen als manche erwartet haben«, so der Senator.

Bis zum Jahresende werden die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften und die Berlinovo 370.000 bis 375.000 Wohneinheiten halten, so der Senator. Das liegt auch an dem nun beurkundeten Verkauf der Wohnungen aus den Beständen von Deutsche Wohnen und Vonovia an Howoge (über 8000 Wohnungen), Berlinovo (mehr als 4000) und Degewo (knapp 2500). Letztere habe durchschnittlich etwa 2800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt, bei der Howoge waren es etwa 2300 Euro, die Berlinovo hatte das günstigste Paket mit rund 2000 Euro pro Quadratmeter, sagte Kollatz.

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Die unterschiedlichen Preise hängen mit der Lage und dem Alter der Bestände zusammen. So hat die Berlinovo im Falkenhagener Feld in Spandau rund 2800 Wohnungen und im Hellersdorfer Wohngebiet Kaulsdorf-Nord noch einmal über 1000 Stück erworben. Die Degewo wiederum hat neben Wohnungen im Falkenhagener Feld die ihr bisher noch nicht gehörenden Teile der Großwohnsiedlung Waldsassener Straße in Marienfelde gekauft, unter denen auch erst in den letzten Jahren fertiggestellte Gebäude sind. Die Howoge griff unter anderem zu bei Wohnungen an der Landsberger Allee in Fennpfuhl (knapp 950) zu, bei der High-Deck-Siedlung an der Sonnenallee in Neukölln (rund 2000), in Hellersdorf (reichlich 1200), der Thermometersiedlung in Lichterfelde (fast 1000) und an der Südseite des Kottbusser Tors in Kreuzberg (rund 1500 Wohnungen). Damit wurde in den letzten Tagen der Legislatur die Verabredung aus dem Koalitionsvertrag, das Falkenhagener Feld sowie die Bestände am Kottbusser Tor zu rekommunalisieren, erfüllt.

Ursprünglich hatten die beiden Wohnkonzerne 20.000 Wohnungen angeboten, doch bei über 5000 waren dem Land die geforderten Preise zu hoch. Dies muss vor allem bei der Vonovia der Fall gewesen sein, die etwas über 4000 Wohneinheiten davon verkauft hat, denn Deutsche-Wohnen-Vorstandschef Michael Zahn erklärt, nur 600 Wohnungen des ursprünglichen Angebots nicht losgeworden zu sein. Alle von Deutsche Wohnen verkauften Wohnungen seien Bestände der 2004 privatisierten landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft GSW. Damals wurden inklusive Schuldenübernahme unter 500 Euro pro Quadratmeter bezahlt, nun kauft Berlin diese Bestände für etwas unter 2400 Euro pro Quadratmeter zurück, wie Zahn angibt. »Der Vergleich von vor 20 Jahren und heute hinkt«, erklärt er und deutet an, dass der aktuelle Preis unter dem Marktwert liegt.

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Der Finanzsenator gibt das Gesamtvolumen der Transaktion mit 2,46 Milliarden Euro an. Die Käufe werden über Kredite der Gesellschaften finanziert. Dabei würden die Unternehmen nicht »überstrapaziert«, da selbst die finanzschwächste der Gesellschaften in der Folge auf eine Verschuldungsquote von 71 Prozent ihres Immobilienwertes kommt. Es muss sich dabei um die Degewo handeln, die für 2020 ein sogenanntes Loan-to-Value-Verhältnis (Verhältnis der Schulden zum Wert der Immobilien) von 51 vermeldete. Kollatz erklärt, dass dieser Wert »möglichst unter 80« bleiben sollte, »erstklassig« sei er bis unter 60. Linke-Haushälter Steffen Zillich hatte am Donnerstag im Abgeordnetenhaus die Sorge geäußert, dass die Degewo angesichts der Verschuldung ihr Neubauprogramm ohne Zuführungen aus dem Landeshaushalt nicht mehr stemmen kann. Degewo-Vorstand Christoph Beck versichert: »Wir werden auch mit den Akquisitionen unseren Wachstumskurs mit ungefähr 1000 Wohnungen pro Jahr beibehalten«, die neu gebaut werden sollen.

Die Chefs aller drei Unternehmen des Landes versichern, dass sie für die Sanierungen mehr Geld eingeplant haben, als in der Regel vorgesehen ist. Vor allem mögliche teure Asbestsanierungen könnten Kalkulationen Makulatur werden lassen, befürchteten Abgeordnete von Grünen und Linke. »Wir haben im Moment nicht eine einzige Wohnung, die nicht vermietbar ist aufgrund einer Schadstoffbelastung«, versichert Deutsche-Wohnen-Chef Zahn.

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Unklar war bisher auch, ob sich die Mieter der von der Berlinovo übernommenen Wohnungen wirklich freuen können, oder ob sie schlechter gestellt sind als bisher. Denn das aus den Skandal-Immobilienfonds der ehemaligen Bankgesellschaft Berlin hervorgegangene Unternehmen hat bisher nicht die Kooperationsvereinbarung des Senats mit den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften unterzeichnet, die unter anderem strikte Begrenzungen bei Mieterhöhungen vorsieht. »Wenn diese Bestände übernommen sind, wird die Berlinovo formal der Kooperationsvereinbarung beitreten, aber sich schon vorher als sozialer Vermieter verhalten«, versichert der Finanzsenator.

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