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Wer zahlt für »feste« Wasserkosten bei Leerstandswohnungen im Haus?
Ludwig A., Hinternah
Nein, so ist es nicht. Die Grund- und/oder Zählergebühr kann nur dann auf alle Mieter umgelegt werden, wenn auch alle Wohnungen vermietet sind. Die verbrauchsunabhängigen Wassernebenkosten (es gibt außer der Grundgebühr und der Miete für den Hauptzähler noch andere, wie z.B. Ablese- und Abrechnungskosten, Ersatzkosten für Wasserzähler oder deren Leihgebüren) sollen deshalb auf alle Wohnungenumgelegt werden, weil es sich um Kostenanteile handelt, die unabhängig vom Verbrauch auf jede Wohnung entfallen.
Das deckt sich mit der Bestimmung des §556a Abs.1, Satz 2 BGB: »Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.«
Da jeder Mieter unabhängig von der Wohnungsgröße und seines Wasserverbrauchs auch anteiliger »Verursacher« der verbrauchsunabhängigen Wasserkosten, u.a. der Zähler- oder Grundgebühr ist, sind ihm diese Kosten auch wohnungsanteilig anzulasten. Sie sollen auch nicht mehr dem anteiligen Wasserverbrauch zugeordnet werden. Das ist aber noch häufig der Fall.
Um größerer Abrechnungsgerechtigkeit willen hat der Gesetzgeber bestimmt, dass der Vermieter durch einseitige Erklärung den bisher festgelegten oder vereinbarten Umlegemaßstab nach Quadratmeter oder Personenzahl, zu Gunsten der gerechteren Regelung, durch einseitige Erklärung (auch gegen den Willen einzelner Mieter, die bisher bevorteilt sind) ändern kann. Diese Veränderungsmöglichkeit darf aber nicht dafür missbraucht werden, solche Kosten auf die verbliebenen Mieter umzulegen um sich selbst als Vermieter von den anteiligen Leerstandskosten frei zu stellen. Vermieter, die Leerstandskosten von sich wegdrücken, meiden in der Regel eine Vorankündigung gegenüber den Mietern. Sie lassen die Gesamtwohnfläche schwinden und rechnen nur noch mit »bewohnter Fläche« ab.
Wie bisher schon gilt weiterhin, dass Betriebskosten, die auf leerstehende Wohnungen entfallen, auch auf diese umzulegen sind. Sie sind vom Vermieter zu tragen.
Das gilt übrigens auch für andere Betriebskosten leerstehender Wohnungen, die nach Quadratmeter Wohnfläche umzulegen sind. An diesem Grundsatz hat die Mitrechtsreform nichts geändert. Die Rechtsmeinung und Rechtsprechung hält überwiegend an diesem Grundsatz fest, der zugleich Mieterschutz vor indirekten Mieterhöhungen ist.
Wenn Vermieter neben dem Mietausfall bei Leerstand auch mit solchen, auf sie entfallende Betriebskosten belastet werden, gehört das zum Vermieterrisiko.
Siehe u.a. OLG Hamburg, Urteil vom 22. August 1990, Az. 4U51/ 89, veröff. in »Wohnungswirtschaft & Mietrecht« 7/01/343; DMB-»Mieterlexikon« 2001, S. 78.
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