Öffentliche Lasten auch für Garagengrundstücke?
Nutzungsrecht
Der Grundstückseigentümer hat uns als Mitgliedern einer Garagengemeinschaft ein »Vereinbarungsangebot« unterbreitet, wonach wir die wiederkehrenden öffentlichen Lasten und die grundstücksbezogenen einmalig erhobenen Beiträge und sonstigen Abgaben (insbesondere Straßenausbaubeiträge) übernehmen sollen. Kann uns gekündigt werden, wenn wir ein derartiges Angebot ablehnen?
Steffen G., Halle/Saale
§ 20 a des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG), der aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Juli 1999 in das Gesetz eingefügt wurde, bezieht sich nicht auf Garagengrundstücke. Während in § 1 des Gesetzes auch von Grundstücken zur Errichtung von Garagen die Rede ist, fehlt dieser Begriff in § 20 a. Die Einbeziehung von Ga-ragen war allerdings auch nicht nötig, weil gleichzeitig die Kündigungsschutzfrist für Garagen entfiel, indem in der Entscheidung festgestellt wurde, dass sie nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 gilt.
Inzwischen ist für Garagen auch die siebenjährige Kündigungsschutzfrist des § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG ausgelaufen, nämlich am 31. Dezember 2006. Bei einer Kündigung des Grundeigentümers innerhalb dieser Frist konnte der Ersatz des Zeitwertes der Garage verlangt werden. Nunmehr kann nach § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG nur noch eine Entschädigung verlangt werden, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch die Garage im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Das ist also insbesondere dann der Fall, wenn die Garage nicht abgerissen, sondern anderweitig vermietet wird.
Die Kündigung ist bei einem Mietverhältnis über Räume wie in diesem Fall am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats möglich (§ 580 a Abs. 1, Nr. 3 BGB). Außerdem gilt das, wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, wie regelmäßig bei Mietverträgen über Garagengrundstücke.
Die Annahme des »Vereinbarungsangebots« kann also nicht direkt erzwungen (eingeklagt) werden, wohl aber durch Kündigung indirekt. Das könnte auch durch eine Änderungskündigung geschehen. Das ist eine Kündigung, die mit dem Angebot zur Fortsetzung des Mietverhältnisses unter geänderten Bedingun-gen gekoppelt ist, in diesem Fall also mit der Übernahme der oben genannten Kostenerstattungspflichten.
Prof. Dr. DIETRICH MASKOW, Rechtsanwalt, Berlin
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