Drei Vertragsmöglichkeiten für eine WG

Worauf Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss achten sollten, hat die Expertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, Anne Kronzucker, zusammengestellt:

Die Wohngemeinschaft, kurz WG genannt, ist eine spezielle Wohnform: Mehrere Personen wohnen als Gemeinschaft zusammen, ohne eine Familie zu bilden.

Es gibt drei Vertragsmodelle für eine Miet-WG: Einer der Bewohner schließt als Hauptmieter den Mietvertrag mit dem Vermieter und Untermietverträge mit den anderen Mitbewohnern ab. Oder alle WG-Bewohner sind im Mietvertrag als Hauptmieter eingetragen und damit gleichberechtigte Vertragspartner. Den meisten Einfluss – aber auch Aufwand – für Vermieter bietet die dritte Variante: Hier wird pro Zimmer ein Mietvertrag unterzeichnet.

Variante 1: Ein Hauptmieter – mehrere Untermieter

Wer den Mietvertrag mit dem Vermieter unterschreibt, gilt als Hauptmieter – und ist damit alleiniger Ansprechpartner und Verantwortlicher, wenn es um die Hinterlegung der Kaution, die Begleichung der Miete, eine Kündigung und eventuelle Schäden in der Wohnung geht. Gleichzeitig tritt der Hauptmieter gegenüber seinen WG-Partnern als deren Vermieter auf.

Vertrag zwischen Hauptmieter und Eigentümer

Der Hauptmieter sollte bei Vertragsschluss mit dem Eigentümer Wert darauf legen, dass im Mietvertrag die Untervermietung geregelt wird. Denn ohne die Erlaubnis des Eigentümers darf keine Wohngemeinschaft in sein Eigentum einziehen (§ 553 BGB).

Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten (BGH-Urteil vom 2. Februar 2011, Az. VIII ZR 74/10). Dies kann bis zur Kündigung des Hauptmieters führen. Sinnvoll ist es zudem, in einer Nachmieterklausel festzulegen, unter welchen Bedingungen ein Mitglied der WG ausscheiden und dafür ein neues Mitglied in den Vertrag eintreten kann: Ist bei jedem Untermieterwechsel die Zustimmung des Vermieters notwendig oder reicht eine formlose Information über den Wechsel eines Bewohners?

Eine notwendige Zustimmung kann für alle Parteien sehr aufwendig sein. Gerade Studenten ziehen häufiger um, weil etwa der Wechsel an eine andere Uni und damit in eine andere Stadt ansteht.

Vertrag zwischen Haupt- und Untermieter

Auch im Verhältnis Hauptmieter und Untermieter ist ein schriftlicher Vertrag sinnvoll, in dem neben der Zahlung der Miete auch die Beteiligung an notwendigen Schönheitsreparaturen so- wie die Haftung bei Schäden geklärt wird.

Gerade unter Freunden und Bekannten wird eine Untervermietung jedoch oft mündlich ausgesprochen. Der Nachteil: »Ohne vertragliche Klärung bleibt der Hauptmieter unter Umständen auf den anfallenden Kosten sitzen, da er juristisch gesehen für alle schuldhaft verursachten Schäden durch seine Untermieter haftet«, erklärt die D.A.S.-Rechtsexpertin. Denn die private Haftpflichtversicherung des Hauptmieters übernimmt nur die Kosten, die er selbst verursacht hat.

Verlässt der Hauptmieter die WG, kann es für seine Untermieter schwierig werden. Da deren Vertragspartner weg ist und somit dessen Recht erlischt, Zimmer in der bisherigen Studenten-WG unterzuvermieten. Sie müssen sich ebenfalls eine neue Bleibe suchen. Das Vertragsverhältnis zwischen Haupt- und Untermietern selbst besteht jedoch solange weiter, bis es ebenfalls fristgerecht gekündigt wird.

Der Rat der D.A.S.: Von vornherein mit dem Vermieter klären, ob nicht einer der bisherigen Mitbewohner die Stelle als Hauptmieter übernehmen kann – oder man nimmt bereits im Vorfeld diesen Punkt in den Mietvertrag auf.

Variante 2: Alle WG-Bewohner sind Hauptmieter

Schließen alle WG-Mitglieder gemeinsam als Mieter einen Vertrag mit dem Wohnungseigentümer ab, haben auch alle die gleichen Pflichten und Rechte. Konkret: Sie haften als Gesamtschuldner für die rechtzeitige Begleichung der Miete und für Schäden.

Kann also jemand seinen Mietanteil nicht bezahlen, darf sich der Vermieter an den kapitalkräftigsten Bewohner halten. Der muss dann für die gesamte Miete aufkommen. Den zu viel gezahlten Anteil kann er vom Mitmieter zurückverlangen.

Allerdings können hier nur alle Mieter zusammen kündigen, oder im Mietvertrag wird festgehalten, dass es sich bei den Mietern um eine WG handelt. Dann muss der Vermieter zwar neuen Mietern zustimmen, zieht jedoch einer aus, besteht das Mietverhältnis für die verbleibenden WG-Bewohner weiter. Dazu empfiehlt die D.A.S., eine sogenannte Nachmieterklausel in den Vertrag mit aufzunehmen. Das heißt in diesem Fall: Jeder Mieter ist berechtigt, einen Nachmieter zu stellen, der alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters übernimmt – die Zustimmung von Vermieter und der anderen Mieter vorausgesetzt.

Aber: Die Kaution bleibt beim Eigentümer, bis alle Hauptmieter zusammen kündigen. Deshalb ist es ratsam, dass sich der scheidende WG-Mieter einen Nachfolger sucht, der auch seinen Kautionsanteil übernimmt oder sich mit den bisherigen WG-Mitgliedern über seinen Kautionsanteil einigt.

Variante 3: Mietvertrag pro Zimmer

Den größtmöglichen Einfluss, aber auch Aufwand für den Vermieter bietet die dritte Vertragsvariante für eine Wohngemeinschaft: Jedes WG-Mitglied unterzeichnet einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter über ein Zimmer. Die Nutzung von Gemeinschaftswohnräumen wie Küche und Bad wird vom Vermieter geregelt.

Bei dieser Variante haftet dann der einzelne Mieter nur für die eigene Miete und für die von ihm verursachten Schäden an der Mietsache. Zu beachten ist: Einfach das Zimmer tauschen, geht dann aber nicht – schließlich würde das einen neuen Mietvertrag bedeuten. Und wenn einer der Bewohner kündigt, obliegt die Auswahl eines neuen Mitbewohners dem Vermieter.

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