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Das Problem der nachträglichen Ansprüche
Notarieller Immobilienkaufvertrag ist ausschlaggebend
Eigenarten der verkauften Immobilie wie beispielsweise die Wohnfläche, die sich aus den Vertragsverhandlungen und etwaigen Exposés ergeben, aber nicht vertraglich festgehalten werden, ermöglichen Käufern keine Sachmängelhaftungsansprüche. Ein Sachmangel kann nur auf das Fehlen einer Eigenschaft der Kaufsache gestützt werden, wenn der Käufer diese nach Angaben des Verkäufers erwarten durfte.
Nachträgliche Gutachten sind unwirksam
Auch wenn vom Käufer im Nachhinein ein Gutachten wie ein von einem Fachmann durchgeführtes Aufmaß in Auftrag gegeben wird, hat er keinen Anspruch auf Kaufpreisminderung. Es sei denn, die Kaufvertragsurkunde enthält Vereinbarungen zur Wohnfläche oder zur Richtigkeit der Grundrisszeichnungen.
Eine vorvertragliche Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes muss im notariellen Vertrag festgehalten werden, um wirksam zu sein.
Der Notar lotst durch den Immobilienkauf
Alle Umstände, Eigenschaften und Merkmale, die für den Käufer eines Grundstücks oder eines Gebäudes bedeutsam sind, sollten mit dem Notar also bereits im Vorfeld erörtert werden. In diesen Vorgesprächen und Verhandlungen sollte der Verkäufer erklären, zu welchen Zusicherungen und Garantien er in Kenntnis der daraus resultierenden Rechtsfolgen bereit ist.
Der Käufer hingegen sollte sich im Verlauf dieser Gespräche darüber klar werden, ob und zu welchem Kaufpreis er die Immobilie erwerben will, auch wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften nicht zum Gegenstand einer vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie machen will.
Notarielle Urkunde
Die notarielle Urkunde ihrerseits sollte genau definieren, welche Eigenschaften die in der Diskussion stehende Immobilie aufweisen soll und wofür der Verkäufer haften soll oder will, um späteren Streit zu vermeiden. Notarkammer Berlin/nd
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