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Ersetzt ein Sachkundenachweis für Verwalter die Kontrollinstanzen?

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Der Gesetzentwurf muss nachgebessert werden, so der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE). Die zu weitreichenden und in einer schwammigen Generalklausel formulierten neuen Rechte der Verwalter gilt es zurückzudrehen, die Kontrollmöglichkeiten für die Eigentümer beizubehalten und zu erweitern.

Die neue Stellung einer Berufsgruppe mit äußerst durchwachsener Qualifikation ist die Achillesferse des Gesetzentwurfs und mit dem Nachschieben eines Sachkundenachweises jedenfalls nicht zu heilen.

Zwar brauchen gewerbliche Wohnimmobilienverwalter inzwischen eine Zulassung (§ 34c Gewerbeordnung), doch ihre Sachkunde wird hierbei in keiner Weise geprüft. Eine verpflichtende Ausbildung für diesen Beruf wird es auf absehbare Zeit nicht geben.

Dennoch soll jetzt die Stellung der WEG-Verwalter im Wohnungseigentumsgesetz gestärkt werden. Sie sollen zu »Geschäftsführern« der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) werden, mehr Maßnahmen eigenständig ohne Beschluss der Eigentümer treffen können (§ 27 Abs. 1 WEGesetz-E) und eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht nach außen erhalten (§ 9b WEGesetz-E).

Nachschieben des Sachkundenachweises kann solche Änderungen nicht rechtfertigen

Diese hohe Verantwortung passt nicht zu einem Berufsstand, in dem bei Weitem nicht nur Profis unterwegs sind. Auch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) sowie die Verwalterverbände sehen dieses Risiko - und setzen dagegen, dass im Zulassungsverfahren nach § 34c Gewerbeordnung jetzt noch schnell der Sachkundenachweis nachgeschoben werden müsse.

Wohnen im Eigentum fragt:

- Wäre dann die unbeschränkbare Außenvertretung der WEGs durch die Verwalter legitim?

- Dann könnte man den Verwaltern freie Hand lassen, mehr Angelegenheiten als bisher ohne Eigentümerbeschluss zu erledigen?

- Dann wäre es okay, dass im Gesetzentwurf keine ausreichenden Instrumente zur Kontrolle der neuen »mächtigen« Verwalter eingeführt sind?

Die Antwort: Nein! Um es zugespitzt zu formulieren: Hier wird anscheinend ein erster Einstieg in eine bessere Verwalterqualifizierung als Alibi verwendet, die Wohnungseigentümer dem Handeln ihrer Dienstleister viel zu weitgehend auszuliefern.

Sachkundenachweis ja - als erster Qualifizierungsschritt

WiE hat sich 2017 sehr für die Einführung eines Sachkundenachweises eingesetzt und hält ihn auch weiterhin für den ersten wichtigen Schritt hin zu einem Ausbildungsberuf WEG-Verwaltung. Aber selbst, wenn er jetzt auf die Schnelle noch eingeführt wird, wird es Jahre dauern, bis alle Verwalter diese geringe Qualifikationsschwelle tatsächlich überschritten haben. Das Inkrafttreten des Gesetzes, Einführungsfristen für den Erwerb und »Alte-Hasen-Regelungen« werden schnelle Auswirkungen verhindern. Das wird an die 10 Jahre brauchen. Die neuen § 9b und § 27 WEGesetz aber gelten nach dem Reformbeschluss sofort, also wohl bereits ab diesem Sommer.

Keine Verwalterstärkung ohne bessere Kontrollmöglichkeiten

Darüber hinaus extrem bedenklich ist: Wer soll Verwalter mit erweiterten Pflichten, Rechten und uneingeschränkten Handlungsmöglichkeiten künftig kontrollieren? Die Eigentümerversammlung? Sie ist dafür nicht das geeignete Gremium. Sie kann Kontrollberichte entgegennehmen und Beschlüsse fassen, die (in der Regel von Verwaltern!) vorbereitet wurden. Sie kann Verwalter beauftragen, ist aber selbst kein handelndes Gremium. Selbst eine gute Qualifikation der Verwalter kann und darf kein »4-Augen-Prinzip«, keine Überprüfungen, keine Kontrolle ersetzen. Die Reform aber würde die Einsichts-, Auskunfts- und Kontrollrechte der Eigentümer sowie den Verwaltungsbeirat nicht stärken, sondern sogar schwächen.

- Abgeschafft werden sollen Direktansprüche der Wohnungseigentümer gegenüber den Verwaltern, z. B. auf Vorlage einer korrekten, nachprüfbaren Jahresabrechnung, auf Umsetzung von Beschlüssen, auf Schadensersatz. Alle Ansprüche müssten auf kompliziertem Wege über die Eigentümerversammlung auf den Weg gebracht werden. Einzig das Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen ist in den Gesetzentwurf aufgenommen worden.

- Der Verwaltungsbeirat wird nicht zum Kontrollgremium aufgewertet, sondern bliebe ein zahnloser Tiger.

Ein Beispiel zum Vergleich

Wenn Eigentümer Aufträge an Meister-Handwerksbetriebe vergeben, spielt sicherlich mit, dass von diesen ein besseres Arbeitsergebnis erwartet wird als von anderen Betrieben. Dennoch käme niemand auf die Idee, auf die Abnahme (= Endkontrolle) zu verzichten und einfach so auf eine korrekte Ausführung zu vertrauen. Beim Verwalter sollen die Wohnungseigentümer genau das tun. WiE/nd

Bereits erschienen im nd-ratgeber: Steigende Wohnkosten für Eigentümer und Vermieter? (am 20. Mai 2020). Die energetische Sanierung wird nicht gefördert (3. Juni 2020).

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