Bonität, Beleihung, Belastung

Zwischen vorläufiger Kreditzusage und Vertragunterschrift liegen drei wesentliche Schritte:

Erstens wird die Bonität des Kreditnehmers geprüft: Wie hoch ist sein Nettoeinkommen? Wie sicher ist sein Arbeitsplatz? Wie viel Eigenkapital hat er? Entsprechende Nachweise müssen der Bank vorgelegt werden.

Zweitens wird der Beleihungswert der Immobilie ermittelt: Für welche Summe könnte die Immobilie jederzeit verkauft werden? Die Bank prüft, ob der Kaufpreis angemessen ist und zieht zur Risikominderung zwischen zehn und 25 Prozent ab. Der Beleihungswert ist daher üblicherweise geringer als der Kaufpreis. Die bankenspezifische Beleihungsgrenze - zwischen 60 und 80 Prozent - entscheidet über die Höhe des Kredits.

Ein Beispiel: Kredit bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent:

Kaufpreis: 200 000 Euro

Zehn Prozent Sicherheitsabschlag: 20 000

Beleihungswert: 180 000 Euro

Beleihungsgrenze: 60 Prozent

Kredithöhe: 108 000 Euro

Nur für einen Kredit in dieser Höhe gibt es jene Konditionen, mit denen Banken im »Großgedruckten« werben. Was darüber hinausgeht, kostet mehr. Auch Kaufnebenkosten werden nicht mitfinanziert. Zudem bestehen Banken darauf, dass ihr Kredit mit Blick auf eine Zwangsversteigerung im ersten Rang im Grundbuch eingetragen wird. Davon hängt ab, in welcher Reihenfolge Gläubiger ihr Geld bekommen. Bausparkassen beleihen bis zu 80 Prozent des Immobilienwertes und begnügen sich mit dem zweiten Rang. Deshalb werden oft Mischfinanzierungen gewählt.

Im dritten Schritt wird geprüft, ob der Kreditnehmer die monatlichen Raten dauerhaft leisten kann. Bis zum Renteneintritt sollt er schuldenfrei sein.