Neue Rollenverteilung: Wen verklagen?

Um eine Eigentümerversammlung kurzfristig zu verhindern, stellten mehrere Eigentümer bei Gericht den Antrag auf eine einstweilige Verfügung. Da der Verwalter die Versammlung einberufen hatte, richteten die Eigentümer den Anspruch auf Pflichterfüllung gegen diesen. Das Amtsgericht Wiesbaden (Az. 91 C 2087/21) wies den Antrag mit Beschluss vom 3. August 2021 ab.

Der Grund: Die Eigentümer hatten den Antrag gegen den Falschen gerichtet. Nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) wäre nämlich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) der richtige Adressat gewesen, um zu klagen. Da die Eigentümer eine einstweilige Verfügung beantragt hatten, konnten sie ihren Fehler nicht mehr korrigieren.

Das Fazit: Die Eigentümer konnten die Versammlung nicht verhindern und mussten auch noch die Verfahrenskosten tragen. Der Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum (WiE) klärt in diesem Zusammenhang auf, wie Eigentümer neuerdings vorgehen müssen.

»Die neu definierten Rollen der Verwaltung und der WEG gehören zu den zahlreichen grundlegenden Änderungen des WEGesetzes, mit denen sich Wohnungseigentümer seit Dezember 2020 auseinandersetzen müssen«, sagt Gabriele Heinrich, Vorständin von WiE.

Nach dieser Gesetzesreform fungiert die Verwaltung nämlich nur noch als gesetzlicher Vertreter der WEG - also als ausführendes Organ, das die Pflichten der WEG erfüllt.

Wichtig zu wissen: Das gilt auch dann, wenn nach dem Gesetzestext ausdrücklich der Verwalter verpflichtet ist, die Eigentümerversammlung einzuberufen. Diese Gesetzesformulierung kann für Eigentümer zur Stolperfalle werden und sie in die Irre führen. Der Teufel steckt hier also im Detail.

Grundsätzlich gilt nach dem neuen WEGesetz: Klagen sind jetzt gegen die WEG zu richten!

WiE rät deshalb: Wohnungseigentümer müssen genau darauf achten, den bzw. die Richtigen zu verklagen bzw. gerichtlich in Anspruch zu nehmen. Wollen Eigentümer also eine Eigentümerversammlung verhindern, müssen sie gegen die WEG vorgehen. Auch umgekehrt, wenn sie eine Eigentümerversammlung nicht mehr ohne Gericht durchsetzen können. Dies gilt auch für Beschlüsse: Sind Eigentümer mit einem Beschluss ihrer WEG nicht einverstanden und wollen klagen, müssen sie die WEG verklagen. Dies betrifft auch Unstimmigkeiten bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans, der Erstellung der Jahresabrechnung oder beim Einhalten der Hausordnung.

Um die komplexe WEGesetz-Reform zu verstehen, unterstützt WiE Wohnungseigentümer mit umfassenden Schulungen, Vorträgen, individuellen Beratungsangeboten sowie mit dem Ratgeber »Das neue Wohnungseigentumsgesetz für Wohnungseigentümer*innen. XY aufgelöst: Ein Verbraucherratgeber mit Fallbeispielen aus der Krimiwelt«. Der Ratgeber klärt Eigentümer fundiert und verständlich über ihre neuen Pflichten und Rechte auf und erklärt, wie sich die neuen Bestimmungen auf Eigentümer und ihre WEGs auswirken. Der Ratgeber ist über den Web-Shop von WiE oder über den Buchhandel erhältlich. WiE/nd

Gabriele Heinrich, Sabine Feuersänger: Das neue Wohnungseigentumsgesetz für Wohnungseigentümer*innen. XY aufgelöst: Ein Verbraucherratgeber mit Fallbeispielen aus der Krimiwelt, 2021, 356 Seiten, Format DIN-A5 mit vielen Fotos, Karikaturen, Checklisten, Tabellen etc., 34,90 Euro (im WiE-Shop inkl. MwSt.) ISBN: 978-3-9815045-7-6.

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