Bedingt umsetzbare Baupläne

»Nur für jeden zehnten Berechtigten steht tatsächlich auch eine Sozialwohnung zur Verfügung«, sagt Matthias Günther, Leiter des Pestel-Instituts aus Hannover, das unter anderem den Wohnungsmarkt untersucht. Bundesweit gibt es rund 22 Millionen Mieterhaushalte, rund die Hälfte davon habe Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Dem stehen in Deutschland nur noch rund 1,1 Millionen Sozialwohnungen gegenüber. Deren Zahl sinkt wegen auslaufender Bindungen seit Jahren kontinuierlich - der Neubau hält bei Weitem nicht Schritt. Gerade mal etwas über 23.000 geförderte Wohnungen sind 2020 fertiggestellt worden. Mit knapp 3800 davon die meisten in Berlin; auf Platz zwei lag Hamburg, wo reichlich 2600 Wohnungen bezogen werden konnten.

100.000 neue Sozialwohnungen jährlich sollen nach dem Willen der neuen Ampel-Koalition im Bund künftig in der ganzen Republik neu gebaut werden. Das ist ein Viertel des Bauziels von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Mindestens fünf Milliarden Euro an Subventionen pro Jahr wird die neue Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) für die 100.000 geförderten Neubauwohnungen einkalkulieren müssen, wenn die Nettokaltmiete 6,50 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen soll. »Finanzminister Christian Lindner muss sie in die Lage versetzen, dass sie bauen kann. Wir brauchen also einen Sonderfonds soziales Wohnen«, sagt Robert Feiger, Bundesvorsitzender der Gewerkschaft IG Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) am Freitag bei einer Online-Pressekonferenz in Berlin. Derzeit ist im Bundeshaushalt bis 2024 jährlich gerade mal eine Milliarde Euro zusätzlich vorgesehen.

Die IG BAU ist Mitglied des Verbändebündnisses soziales Wohnen, dem auch der Deutsche Mieterbund, die Caritas Behindertenhilfe und Psychiatrie, der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel sowie die Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau angehören. Laut der im Auftrag des Bündnisses vom Pestel-Institut sowie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen vorgelegten Berechnung sind die fünf Milliarden Euro tatsächlich die Unterkante des Finanzbedarfs. Wenn die entsprechenden Häuser nach dem aktuellen Energieeffizienz-Standard EFF 40 gebaut werden sollen, müssten sogar 8,5 Milliarden Euro fließen. Zwischen 1,0 und 4,4 Milliarden Euro Förderung müssten außerdem noch für bundesweit 60 000 Wohnungen im sogenannten bezahlbaren Bereich bis maximal 8,50 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter bereitgestellt werden.

Der Bedarf an leistbarem Wohnraum ist groß. »Selbst in wirtschaftlich schwächeren Regionen haben sich die Mieten im Vergleich zur Entwicklung bei den Verbraucherpreisen verdoppelt«, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut. Er führt das vor allem auf den fehlenden Wohnraum zurück. Das bundesweite Defizit lag Ende 2021 laut seiner Berechnung bei rund 450.000 Einheiten. Ein Jahr zuvor hätten noch 540.000 Wohnungen gefehlt. »Die Zuwanderung ist zurückgegangen, und wir reißen praktisch keine Wohnungen mehr ab«, so seine Begründung für die deutlich zurückgegangene Unterversorgung.

Der tatsächliche Neubaubedarf liegt in Deutschland in den kommenden Jahren bei rund 325.000 Wohnungen jährlich. »Ich unterstütze das Ziel von 400.000 Wohnungen grundsätzlich«, sagt Pestel-Institutschef Günther. Denn: »Die meisten Teile Deutschlands werden weitgehend entspannte Wohnungsmärkte haben, wenn das Ziel erreicht werden kann.« Doch es folgt ein großes Aber: »100.000 Wohnungen zusätzlich schaffen wir nicht.« Bereits heute gebe es schließlich einen großen Fachkräftemangel, das gelte auch für den Baubereich.

Robert Feiger von der IG BAU ist da etwas optimistischer. Die Bauwirtschaft habe in den vergangenen sechs, sieben Jahren »ordentlich aufgebaut« - von 700.000 auf 900.000 Beschäftigte. »Das Entscheidende ist: Wenn weitere Kapazitäten geschaffen werden sollen, die auch nicht in einem Jahr durch ein Vielfaches aufgebaut werden können, dann braucht die Bauwirtschaft auch verlässliche Investitionen«, so Feiger weiter. Es brauche dauerhafte Zusicherungen über Haushaltsjahre oder Legislaturperioden hinaus.

Für effiziente industrielle Bauweisen fehle insbesondere in den Städten inzwischen das Bauland, ergänzt Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (Arge). Außerdem galoppieren derzeit die Baukosten davon. In Berlin lagen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im November 2021 um knapp 14 Prozent über dem Vorjahreswert. »Die Ursachen für die extreme Verteuerung des Wohnungsneubaus liegen vor allem in den überdurchschnittlichen Preissteigerungen für Roh- und Ausbauarbeiten«, erklärt Manja Schreiner, Hauptgeschäftsführerin der Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg. Bei der regionalen Wertschöpfung registrierte Dietmar Walberg von der Arge nur eine Preissteigerung von zwei bis drei Prozent. »Dämmstoffe, die zum Teil von weit her, aus Asien eingekauft werden, sind um 40 bis 50 Prozent teurer geworden«, so Walberg. Seine Botschaft laute daher, »auf regionale Bauweisen und regionale Wertschöpfung zu schauen«.

Für Berlin hat sich die neue rot-grün-rote Koalition unter Führung der Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey (SPD) ein ähnlich ambitioniertes Wohnungsbauprogramm vorgenommen. Jährlich 20.000 neue Wohnungen, davon ein Viertel gefördert, sollen in der Hauptstadt bis 2030 entstehen. »Das ist eine absurde Zahl an Neubauwohnungen«, sagt Markus Kammermaier von der Kreuzberger Initiative Bizim Kiez bei einer weiteren Online-Diskussion am Mittwochabend. Tatsächlich lässt sich auf Basis der Statistiken kein Bedarf von 200.000 Neubauwohnungen in der Stadt bis Ende 2030 herleiten, wie er von der Regierenden postuliert wird, die das Vorhaben zur »Chefinnensache« erkoren hat.

Franziska Giffey setzt ganz nach Hamburger Vorbild auf »Kooperation statt Konfrontation« mit den renditeorientierten Immobilienunternehmen. Ein Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen soll gegründet werden. Am Montag informierte die Regierende Bürgermeisterin auf ihrem »persönlichen Instagram-Kanal«, wie sie ihn nennt, dass Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) sowie dessen drei Staatssekretärinnen und -sekretäre zur Vorbereitung des Bündnisses zu einer Besprechung bei ihr im Roten Rathaus waren. »Wir haben darüber gesprochen, wir wir uns jetzt aufstellen«, erklärt Giffey am Dienstag auf nd-Nachfrage. Es werde drei Arbeitsgruppen geben, verrät sie. Man habe über die Zusammensetzung gesprochen, die Organisation und über den Zeitplan. »Wir wollen ein erstes Bündnistreffen Ende Januar, Anfang Februar realisieren und wollen dann auch alle notwendigen Schritte einleiten, damit wir in der ersten Jahreshälfte zu einem Vertrag kommen«, erklärt die SPD-Politikerin.

»Mit Entsetzen« habe er gelesen, dass Franziska Giffey »schon die Arbeitsgruppen gebildet hat, obwohl das Bündnis noch gar nicht gegründet wurde«, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, am Mittwochabend bei der Online-Diskussion. Weil dieses Bündnis absehbar auch der Abwehr der Umsetzung des erfolgreichen Volksentscheids Deutsche Wohnen & Co enteignen dienen soll, müsse man sich gut darauf vorbereiten und dafür sorgen, »dass zum Beispiel die von Linke und Grünen geführten Senatsverwaltungen mit darin vertreten sind«, so Wild.

Der Mieterlobbyist spricht von der »Widersprüchlichkeit« in der wohnungspolitischen Gesamtstrategie des Koalitionsvertrages von SPD, Grünen und Linken in Berlin. Einerseits seien Erkenntnisse eingeflossen, dass der Wohnungsbestand »ein bisschen mieterfreundlicher« gestaltet werden sollte. »Aber es dominiert durch die Fokussierung auf den Neubau - dass es die Idee ist, über möglichst viel Neubau zu einer Entspannung zu kommen. Das ist seit vielen Jahren nach unserer Einschätzung eine Fiktion«, sagt Wild. Das sei schwierig, da es am Ende zu der Frage führe, wie man mit der privaten Wohnungswirtschaft verfahre. »Will man den Eigentümern in vielen Punkten auf die Füße treten, wird das Argument kommen: Dann wird man ihnen die Stimmung vermiesen, sich im Neubau zu engagieren«, prophezeit Wild.

»Berlin kann es sich im Gegensatz zu Hamburg nicht leisten, auf die Bezahlbarkeit von Wohnungen zu verzichten«, sagt Reiner Wild mit Bezug auf das dortige Bündnis. Im Vergleich zur Hansestadt seien im sozialen Wohnungsbau in der Hauptstadt mit 80 bis 85 Prozent Anteil fast nur kommunale Wohnungsunternehmen engagiert. »In Hamburg sind es nur 20 Prozent. Das macht noch einmal deutlich, dass Hamburg in ganz umfänglicher Art und Weise im sozialen Wohnungsbau die Privaten bedient«, so Wild weiter. Es sei aber »kurzsichtig«, auf möglichst viele Sozialwohnungen zu setzen. »Wenn mit 20- oder 30-jähriger Frist Sozialbindungen auf Zeit entstehen, haben wir ein Problem in dem Moment, in dem die Preis- und Belegungsbindungen aufgehoben werden«, verdeutlicht Wild.

Das ist auch der Grund, warum in den vergangenen Jahrzehnten die Anzahl der Sozialwohnungen in Deutschland und Berlin so deutlich gesunken ist. Nicht einmal 100.000 gibt es noch in der Hauptstadt. Bestenfalls kann dieser Wert in den kommenden Jahren gehalten werden. »Deswegen ist es so wichtig, dass der Vorrang im sozialen Wohnungsbau bei den kommunalen Wohnungsunternehmen liegt«, so Wild.

Matthias Clausen von der Initiative Kotti & Co von Kreuzberger Sozialmietern nennt daher den geförderten Wohnungsbau von Privateigentümern dann auch ein »Wirtschaftsförderprogramm mit sozialer Zwischennutzung«.

Für die Mietenbewegung ist der Ansatz der Regierenden Bürgermeisterin auch keine Überraschung. »Ich habe von Frau Giffey noch nie etwas Konkretes zum Schutz der Bestandsmieterinnen und -mieter gehört - nur Floskeln«, sagt Rouzbeh Taheri, einer der Sprecher von Deutsche Wohnen & Co enteignen. Das sei nie Thema bei ihr gewesen, seit er sie kenne. Als Neuköllner habe er sie schon seit 2010 in ihrem Amt als Stadträtin und schließlich Bezirksbürgermeisterin erlebt.

Dass das ambitionierte Bauprogramm umsetzbar ist, davon ist nicht einmal die Wirtschaft überzeugt. »In Berlin würden sie einen großen Ruck kriegen, wenn sie einen koordinierten Ansatz haben und nicht jeder Kiez seine eigene Politik macht. Solange es diese verschiedenen Interessen in der Hauptstadt gibt, ist es sehr schwierig umzusetzen«, sagt auf nd-Nachfrage Sascha Klaus, Chef des Immobilienfinanzierers Berlin Hyp.

Laut Pestel-Institut wäre für Berlin ein Anteil von 7000 bis 8000 Sozialwohnungen jährlich am Bundesbauprogramm angemessen. Weitere 3500 bis 4000 Wohnungen müssten demnach über Modernisierungsförderung und den Kauf von Belegungsrechten hinzukommen. Ebenso braucht Berlin einen jährlichen Neubau von 4200 bis 4800 Wohneinheiten im bezahlbaren Segment mit Neubaumieten von höchstens 8,50 Euro pro Quadratmeter, so das Institut.

Transparenzhinweis: Rouzbeh Taheri ist Verlagsleiter der nd.Genossenschaft eG

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