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Geier über Barcolona

Nach der Euro-Schuldenkrise sind Hochrisikofonds in den spanischen Wohnungsmarkt eingestiegen und investieren dort im großen Stil. Für betroffene Bewohner kann das dramatische Konsequenzen haben

  • Julia Macher
  • Lesedauer: 6 Min.

Den 25. Februar hat Sonia Wilson rot in ihrem Kalender markiert. An diesem Tag läuft der Mietvertrag für die Wohnung aus, in der die Peruanerin mit ihrer Schwiegertochter und den beiden Enkelinnen, 13 und acht Jahre alt, lebt. »Seit ich das weiß, kann ich nicht mehr schlafen. Wo sollen wir denn hin, wenn wir hier raus müssen?«, klagt die schmale, 59-jährige Frau.

Dabei hatte sie für ihre Drei-Zimmer-Wohnung in Hospitalet del Llobregat, einer Schlafstadt nahe Barcelona, 2005 einen Kaufvertrag unterzeichnet. Damals träumte die alleinerziehende Mutter von einem sicheren Zuhause für sich und die beiden Kinder. Eine Eigentumswohnung sei eine solide Wertanlage, versicherte die Bank, zufällig hätte man da gerade ein ganz besonderes, hauseigenes Angebot. Wilson unterschrieb eine Hypothek mit variablem Zinssatz.

In wenigen Jahren stieg die Tilgungsrate für den Kredit von 500 Euro monatlich auf 1200 Euro - mehr als die Altenpflegerin im Monat verdiente. Wilson konnte nicht mehr zahlen, die Bank drohte mit Räumung. Das war im Krisenjahr 2012, als Zehntausende Spanierinnen und Spanier Arbeit und Wohnung verloren. Kurz bevor die Polizei anrückte, einigte man sich auf eine »dación en pago«: Das Eigentum an der Wohnung fiel an die Bank zurück, die im Gegenzug die Restschulden erließ und die Familie gegen eine Sozialmiete in der Wohnung leben ließ. »Damals hielt ich das für einen fairen Deal«, sagt Wilson. »Hätte ich gewusst, was danach kommt, hätte ich mich nicht darauf eingelassen.«

Depression und Schmerzen

Denn die spanische Bank BBVA hat ihre Immobilien in den letzten Jahren sukzessive abgestoßen. Im Oktober 2021 gingen die letzten Anteile der bankeigenen Immobilienfirma Divarian S.A. an Cerberus Capital Management, einen internationalen Investment-Fonds mit Sitz in New York. Die neuen Besitzer wollen die Wohnblöcke renovieren und verkaufen. Sie haben Sonia Wilson und anderen Hausbewohnern gekündigt. Als »Meilenstein beim Weg zur Konzentration auf unser Kerngeschäft« feiert BBVA den Verkauf auf der Webseite. »Ich habe dafür mit meiner Gesundheit bezahlt,« sagt Wilson. Wegen Depression und chronischen Muskelschmerzen hat ihr Hausarzt ihr eine Berufsunfähigkeit von 35 Prozent attestiert.

Räumen, sanieren, verkaufen

Die Geschichte von Sonia Wilson zeigt exemplarisch, wie sehr viele Menschen in Spanien immer noch unter den Spätfolgen der geplatzten Immobilienblase und Finanzkrise leiden - und wie große Kapitaleigner noch heute von ihr profitieren. Und das nicht nur, weil der Markt eben so funktioniert, sondern weil die Politik es ermöglicht hat.

Seit die Finanzkrise Spanien gebeutelt hat, ist das Land in den Fokus von Hochrisiko-Fonds wie Blackstone, Cerberus, Apollo Global Management oder Elliot gerückt. Diese Unternehmen kaufen zu Schleuderpreisen Wertpapiere von zahlungsunfähigen Unternehmen auf, sanieren sie und veräußern sie dann zu hohen Renditen zwischen 15 und 20 Prozent weiter. Im Durchschnitt bleiben »Vulture Fonds«, »Aasgeier-Fonds« sechs, sieben Jahre in krisengeschüttelten Ländern. Dann ziehen sie weiter, in den nächsten darbenden Staat.

In Spanien haben vor allem die Schuldenpapiere von Banken und Sparkassen den Appetit der Krisenprofiteure geweckt. Denn Spaniens Kreditinstitute hatten sich während des Booms in großem Stil am Immobiliengeschäft beteiligt, nicht nur als Geldgeber, auch als Investoren.

Santi Mas de Xaxas kann ein Lied davon singen. Der Wohnraumaktivist ist Sprecher der 2009 gegründeten PAH, der Plattform der Hypothekengeschädigten, die seit der Finanzkrise durch Blockaden Tausende Zwangsräumungen verhindert hat. In fast allen großen Städten gibt es Selbsthilfegruppen, in denen Betroffene lernen, wie sie juristisch gegen Räumungsbescheide, gekündigte Verträge oder steigende Mieten vorgehen können. Seit Jahren sitzen in den wöchentlichen PAH-Treffen Menschen, deren Wohnung in den Besitz eines börsennotierten Real-Estate-Investment-Trusts übergegangen ist.

Mas de Xaxas hat akribisch dokumentiert, wie diese Unternehmen in Spanien Geschäfte machen. Die Rahmenbedingungen dafür schuf der sozialdemokratische Premier José-Luis Rodríguez Zapatero 2009, um frisches Geld in den maroden Immobilienmarkt zu scheffeln. Doch erst sein konservativer Nachfolger Mariano Rajoy gestaltete das Regelwerk für Immobilien-Investment-Fonds drei Jahre später so, dass es für Investoren tatsächlich attraktiv wurde: Immobilien-Investment-Fonds zahlen weder Grunderwerbs- noch Unternehmenssteuer, 80 Prozent der Gewinne müssen an Aktionäre ausgeschüttet werden. Auch ausländische Firmen können sich an ihnen beteiligen. Und diese Chance haben Blackstone, Cerberus und andere genutzt.

Durch die staatlich finanzierte Bankenrettung profitierte von dem Geschäft auch der Finanzsektor: Bevor die Pleite-Sparkasse Catalunya Caixa in den Besitz der BBVA überging, war sie bereits mit zwölf Milliarden Euro saniert worden, ihre Schuldenlast - 41 000 unbezahlte Hypotheken - hatte sie bereits zuvor an Blackstone veräußert. Ein Win-Win-Geschäft - und eine Katastrophe für die Menschen, die in den 41 000 Wohnungen lebten. Hunderte wurden zwangsgeräumt, andere konnten nach wochenlangen Protesten bleiben. Blackstone zieht sich inzwischen aus dem spanischen Immobilienmarkt zurück, in die Fußstapfen der Firma treten Cerberus und andere.

Als »obszön« bezeichnet Mas de Xaxas die damals begonnene Transformation des Immobilienmarkts. »Statt den Finanzinstituten insgesamt 77 Milliarden Euro zuzuschieben, hätte der Staat einfach einen vernünftigen öffentlichen Wohnungsmarkt errichten sollen«, sagt der Aktivist. »Den Fonds und Banken hat man alle Vorteile eingeräumt, den Menschen, die in diesen Wohnungen leben, keinen einzigen.«

Sonia Wilson und ihre Familie lebten während der Finanzkrise monatelang von den Resten, die ihr Bruder aus dem Restaurant mitbrachte, in dem er arbeitete. Inzwischen arbeitet sie als Concierge, das schont die schmerzenden Muskeln. Dutzende Male hat sie versucht, mit den neuen Eigentümern ihrer Wohnung zu telefonieren. Doch die Ansprechpartner wechseln ständig, Wilson hat den Überblick verloren. »Ich bin bereit, eine höhere Miete zu bezahlen«, klagt sie. »Aber Divarian spielt Verstecken mit uns. Ich fürchte, sie haben uns bereits abgeschrieben.«

Dabei müssen Großeigentümer wie Finanzinstitute, Investments- oder Immobilienfonds in Katalonien seit 2015 sozial schwachen Familien Sozialmieten anbieten, die 18 Prozent ihres Einkommens nicht übersteigen dürfen. Monatelang hat die PAH für das Gesetzt protestiert, 150 000 Unterschriften für ein Volksbegehren gesammelt. Nachdem Spaniens konservative Volkspartei Partido Popular es vor das Verfassungsgericht gebracht hatte, lag es zunächst jahrelang auf Eis. Jetzt soll der Schutz für sozial Schwache ausgeweitet werden. Doch dagegen gibt es Widerstände, auch von Junts per Catalunya, der in Katalonien an der Regierung beteiligten Partei von Carles Puigdemont. Im Dezember haben Aktivistinnen und Aktivisten der PAH das Büro der katalanischen Europa-Parlamentarier besetzt, um ein Gespräch mit dem in Brüssel weilenden Parteichef zu erzwingen.

Linke kommt zu spät

Das Madrider Parlament debattiert derzeit ein staatliches Wohnungsgesetz. Die an der Regierung beteiligte Linkspartei Unidas Podemos will, dem katalanischen Vorbild folgend, eine Klausel, die Großeigentümer zu Sozialmieten verpflichtet. Doch das wird nicht ausreichen, um den Hochrisikofonds Zügel anzulegen, sagt Aktivist Mas de Xaxas: »Was die Linksregierung tut, ist allenfalls halbherzig - und es kommt viel zu spät.«

Im Februar läuft der Stopp für Zwangsräumungen aus, den Madrid während der Pandemie verhängt. Experten gehen von einer erneuten Pleitewelle aus, von Tausenden Familien, die wegen nicht gezahlter Hypotheken ihre Wohnungen verlassen müssen. »Die nächsten Aasgeier sind bereits im Anflug«, fürchtet Mas de Xaxas.

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