Bodenpreise steigen weiter exorbitant

Einer der Spitzenreiter beim Preisauftrieb ist das Wohngebiet auf dem ehemaligen Schlachthofgelände an der Eldenaer Straße in Prenzlauer Berg. 3300 Euro ist laut dem Bericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zum Stichtag 1. Januar 2022 jeder Quadratmeter der etwas dichter bebauten Flächen dort wert. Die Hälfte mehr als vor einem Jahr, als der sogenannte Bodenrichtwert noch mit 2200 Euro veranschlagt worden ist. Am anderen Ende des ehemaligen Bezirks, an der Kopenhagener Straße südlich der Ringbahn, liegt der Richtwert nun bei 7000 Euro pro Quadratmeter, 1500 Euro höher als noch vor Jahresfrist.

Der Wahnsinn der Bodenpreise wird noch einmal deutlicher, wenn man sich die amtlich festgestellten Preise von vor einem Jahrzehnt vor Augen führt. Zum 1. Januar 2012 lagen diese für das Schlachthofgelände noch bei 210 bis 260 Euro pro Quadratmeter; für die Gegend an der Kopenhagener Straße wurden 950 Euro veranschlagt.

Einen deutlichen Satz nach oben machten auch Flächen direkt nördlich des Hauptbahnhofs. 15 000 Euro soll nun der Quadratmeter der hauptsächlich mit Büros und Hotels sowie einigen Wohnungen bebauten Geländes wert sein. Vor einem Jahr waren es hier 10 000 Euro, 2012 noch 600 bis 1000 Euro. In einem Jahrzehnt hat sich der Wert also verfünfundzwanzigfacht.

Da nimmt sich die Preissteigerung auf dem wertvollsten Flecken Berlins, dem Pariser Platz am Brandenburger Tor, zumindest prozentual, fast bescheiden aus. Von 60 000 auf 70 000 Euro pro Quadratmeter ging es dort nach oben, 2012 wurden noch 21 000 Euro veranschlagt.

»Nach vorübergehender Zurückhaltung der Käuferinnen und Käufer im Jahr 2020 haben die Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 wieder in nahezu allen Teilmärkten angezogen«, heißt es eher zurückhaltend in der kürzlich versandten Mitteilung des Gutachterausschusses, der sämtliche notariell beglaubigten Grundstücksverkäufe für die Findung der amtlichen Bodenwerte auswertet.

Bisher liegen die Preise nur als Liste vor und sind noch nicht im kostenlos online verfügbaren Bodenrichtwertatlas eingetragen. Es wurden wesentlich mehr Richtwertgebiete definiert als bisher. Denn diese Werte sind die wesentliche Bemessungsgrundlage für die neue Grundsteuer. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherige Praxis, die auf jahrzehntealten Werten beruhte, für verfassungswidrig erklärt.

Nicht nur im Zentrum steigen die Preise. Es richte sich laut Gutachterausschuss »das Interesse der Investoren nun auf Baugebiete außerhalb des S-Bahnrings«. Bodenwertsteigerungen von bis zu 20 Prozent seien zu beobachten. Auch die Nachfrage nach Büroflächen sei ungebrochen. Von daher sei der Wert am Potsdamer Platz beispielsweise auf 23 000 Euro gestiegen - 3000 Euro mehr als 2021 und mehr als dreimal so viel wie 2012.

Enorm sei auch der Umwandlungsdruck bei einfachen Gewerbeflächen im Innenstadtbereich hin zu Büroflächen. Exemplarisch hierfür steht das Gebiet zwischen dem Ostbahnhof und dem Bürohaus am Franz-Mehring-Platz, in dem das »nd« seine Redaktionsräume hat. Statt 750 Euro pro Quadratmeter, wie noch 2021 veranschlagt, wird nun ein Wert von 5000 Euro angegeben. Hauptgrund dürfte ein Entwicklungsprojekt mit großem Büro- und geringem Wohnanteil der TLG Immobilien am Wriezener Karree sein. Die ehemalige Tochter der Treuhandanstalt gehört inzwischen mehrheitlich dem in Luxemburg registrierten Unternehmen Aroundtown SA.

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