Eine Modernisierung muss angekündigt werden

Modernisierung - Teil 2

  • Lesedauer: 6 Min.
Sie haben gehört, dass in Ihrem Haus modernisiert werden soll? Sie sind vielleicht sogar froh, weil Sie eine Zentralheizung, ein gefliestes Bad oder einen Balkon bekommen sollen? Die Berliner MieterGemeinschaft informiert, welche Rechte Sie haben und worauf Sie unbedingt achten sollten - auch dann, wenn Sie die geplanten Maßnahmen dulden wollen.

Der Vermieter kann nicht nach eigenem Belieben mit Maßnahmen zur Modernisierung beginnen. Er ist vielmehr verpflichtet, diese Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen (§ 555 c Absatz 1 BGB). Die Textform erfordert keine eigenhändige Unterschrift. Die Modernisierungsankündigung kann auch per Fax oder E-Mail verschickt werden. Eine mündliche Ankündigung reicht nicht aus.

Bagatellmaßnahmen Eine Ankündigung ist ausnahmsweise entbehrlich (Bagatellklausel des § 555 c Absatz 4 BGB), wenn die Modernisierung nur mit geringen Einwirkungen auf die Wohnung verbunden ist und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung - maximal 5 Prozent der monatlichen Nettokaltmiete - führt.

Was muss die Ankündigung enthalten?

Der Vermieter muss Ihnen mitteilen:

 die Art der Maßnahmen und deren voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen,

 den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten,

 die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (bei Heizungseinbau auch die monatlich voraussichtlich zu zahlenden Heizkostenvorschüsse).

Das gilt sowohl für Modernisierungen innerhalb Ihrer Wohnung (z. B. Fensteraustausch, Badeinbau) als auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung, für die der Vermieter später eine Mieterhöhung fordern will (z. B. Wärmedämmung, Schaffung eines Spielplatzes).

Seit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG) soll der Vermieter in der Ankündigung auch auf die Möglichkeit des Härteeinwands sowie dessen Form und Frist hinweisen (§ 555 c Abs. 2 BGB). Sie sollten Auskunft darüber verlangen, ob die Modernisierung öffentlich gefördert wird - weil dies bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen ist - und ob Sie während der Arbeiten in der Wohnung bleiben können.

Verzögert sich der Baubeginn erheblich oder ändern sich die Umstände der Modernisierung wesentlich, muss der Vermieter die Maßnahmen erneut ankündigen.

Modernisierung ohne Ankündigung

Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung durch und dulden Sie diese in Kenntnis, dass es sich um eine Modernisierung handelt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung geltend machen. Die fehlende Ankündigung führt lediglich dazu, dass Sie die Modernisierungsmieterhöhung erst neun Monate nach deren Erhalt zahlen müssen (§ 559 b Absatz 2 Nr.1 BGB). Für Bagatellmaßnahmen gilt diese Regel nicht.

Duldungspflicht und Härteeinwand

Sie sind verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, wenn die Ankündigung die gesetzlichen Anforderungen (§ 555 d Absatz 1 BGB) erfüllt. Ausnahme: Die Maßnahmen stellen für Sie, Ihre Familie oder sonstige Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte dar (§ 555 d Absatz 2 BGB).

Wenn eine Härte entsteht Damit die Härteeinwände berücksichtigt werden, müssen Sie dem Vermieter diese in Textform mitteilen, und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Beispiel: Wenn Sie im Juni eine Modernisierungsankündigung erhalten, muss die Mitteilung des Härtegrunds spätestens bis Ende Juli beim Vermieter eingehen.

Versäumen Sie die Frist, obwohl in der Ankündigung darauf hingewiesen wurde, ist Ihr Einwand ausgeschlossen. Die Härte bleibt bei der Frage der Duldung der Maßnahmen unberücksichtigt (§ 555 d Abs. 3).

Hat der Vermieter vergessen, in der Ankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hinzuweisen, gilt die Ausschlussfrist nicht. Die Härtegründe müssen Sie dann jedoch spätestens bis zum Beginn der Baumaßnahmen dem Vermieter mitteilen.

Achtung: Der Einwand der finanziellen Härte wird seit der Mietrechtsreform nicht mehr bereits bei der Duldungspflicht berücksichtigt, sondern ausschließlich bei der Entscheidung über die nachfolgende Modernisierungsmieterhöhung.

Wann brauchen Sie eine Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden?

Sie haben das Recht, die Modernisierung abzulehnen, wenn die vorgesehenen Maßnahmen für Sie oder Ihre Familie bzw. Ihre Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und anderer Mieter/innen sowie im Hinblick auf Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist.

Hier die wichtigsten bisher akzeptierten Härtegründe:

 Es liegt keine wirksame Ankündigung vor (außer bei Bagatellmaßnahmen).

 Die Maßnahmen sollen kurz vor Ihrem Auszug aus der Wohnung erfolgen.

 Im Winter sollen unzumutbare Arbeiten durchgeführt werden (z. B. Austausch von Fenstern oder Heizung).

 Sie haben nach Zugang der Modernisierungsankündigung von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht.

 Sie oder ein Familienmitglied sind krank, alt, schwanger oder im Examen, so dass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar sind.

 Die vorzunehmenden Arbeiten führen zu einer erheblichen Beeinträchtigung (z. B. wenn Sie über längere Zeit Bad und Toilette nicht benutzen können, das gilt insbesondere für ältere Mieter/innen).

 Die Modernisierung führt zu unzumutbaren baulichen Folgen (z. B. Grundrissänderungen).

 Ihre vorausgegangenen Aufwendungen werden hinfällig (z. B. wenn Sie Ihre Wohnung mit Zustimmung des Vermieters selbst modernisiert haben).

 Es ist eine Luxusmodernisierung (z. B. Verwendung sehr teurer Fliesen, Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbads) beabsichtigt.

Die Härteklausel bleibt außer Betracht, wenn Ihre Wohnung oder Teile des Gebäudes durch die Modernisierung lediglich in einen »allgemein üblichen« Zustand versetzt werden oder wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat.

Was ist »allgemein üblicher Zustand«?

Als »allgemein üblich« gilt, wenn mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen gleichen Alters in der Region diesen Ausstattungsstandard aufweisen. Als Region gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) das Bundesland. Für Berliner Mieter/innen bedeutet dies, dass sie den erstmaligen Einbau eines Bads oder einer Heizung - auch bei finanzieller Härte - bei ordnungsgemäßer Ankündigung nicht verhindern können. Lassen Sie die Ankündigung deshalb unbedingt prüfen.

Wann haben Vermieter eine Maßnahme nicht zu vertreten?

Vermieter haben Maßnahmen nicht zu vertreten, wenn sie durch Gesetze oder Verordnungen zu deren Durchführung verpflichtet werden, z. B. Wärmedämmmaßnahmen an Kellerdecke, Dachgeschossboden, Heiz- und Warmwasserleitungen oder Austausch einer veralteten Heizung aufgrund der Energieeinsparverordnung.

Genau prüfen!

Prüfen Sie genau, ob einer (oder gar mehrere) der oben genannten Härtegründe auf Sie zutrifft. Bevor Sie sich entscheiden und bevor Sie irgendetwas unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt persönlich in einer Beratungsstelle beraten lassen!

Gemeinsam auftreten! Wir empfehlen außerdem: Sprechen Sie mit Ihren Nachbar/innen! Organisieren Sie gegebenenfalls eine Hausversammlung mit allen betroffenen Mieter/innen, denn einheitliches Vorgehen stärkt Ihre Position. Setzen Sie sich mit unserer Geschäftsstelle in Verbindung - wir helfen Ihnen, eine Mieterversammlung vorzubereiten und diese mit Teilnahme eines Rechtsanwalts/einer Rechtsanwältin durchzuführen.

Was passiert, wenn Sie die Modernisierung nicht dulden?

Haben Sie keine Angst: Eine Kündigung durch den Vermieter zum Zweck der Modernisierung ist unzulässig! Und keine Sorge, Schadensersatzansprüche, z. B. wegen Verzögerung des Bauablaufs, kann der Vermieter wegen einer berechtigt verweigerten Duldung nicht geltend machen. Will der Vermieter trotzdem modernisieren, muss er Sie auf Duldung verklagen. Dann entscheidet das Gericht, ob Sie die Modernisierung dulden müssen oder nicht. Lassen Sie sich zuvor anwaltlich beraten!

Aber Vorsicht: Lassen Sie auf keinen Fall Handwerker in die Wohnung! Damit haben Sie nämlich »stillschweigend« die Modernisierungsmaßnahmen geduldet und riskieren dann auch, später die Modernisierungsmieterhöhung zahlen zu müssen! Vorsicht auch vor dem Abschluss von Modernisierungsvereinbarungen (§ 555 f BGB), die alle rechtlichen Schutzklauseln für Sie außer Kraft setzen! Aus: MieterEcho,

Nr. 365, Februar 2014

(Wird fortgesetzt)

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