Wenn der Mietspiegel missbraucht wird

Dass Neumieten teuer sind, ist bekannt. Doch auch die Kosten in bestehenden Mietverhältnissen haben vielerorts Höhen erreicht, die für Gering- und zunehmend auch für Durchschnittsverdiener nicht mehr tragbar sind. Das ist das zentrale Ergebnis einer am Donnerstag vorgestellten Studie, die der Berliner Stadtsoziologe Andrej Holm im Auftrag der Linksfraktion im Bundestag erarbeitet hat.

Untersucht hat Holm die Preisentwicklung für Wohnungen mit einer Größe von rund 65 Quadratmetern sowie deren Leistbarkeit für Paare ohne Kinder sowie Alleinerziehende. Als zumutbare Mietbelastung wurde dabei ein Wert von 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens veranschlagt. Messgröße war das Medianeinkommen, also jener Wert, der die Mitte zwischen der oberen und der unteren Hälfte der Einkommen abbildet. 2018 betrugen diese Medianeinkommen bei Paaren 2813 Euro, bei Alleinerziehenden mit einem Kind waren es 2438 Euro.

Bei einer Mietbelastung von 30 Prozent, einer Wohnungsgröße von 65 Quadratmetern und durchschnittlich zu zahlenden Betriebs- und Heizkosten ergäben sich daraus zumutbare Nettokaltmieten von 9,76 beziehungsweise 8,03 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreise in den Städten liegen allerdings erheblich darüber. In Erlangen, Berlin, Mainz, Darmstadt, Frankfurt und Co. zahlen Mieter bereits rund zwölf Euro und mehr im Schnitt. Das bedeutet, das selbst für diese, vergleichsweise gut gestellten Einkommenbezieher, besonders bei den Alleinerziehenden die inzwischen durchschnittlich verlangten Bestandsmieten in den 20 teuersten deutschen Städten nur noch durch deutliche Abstriche bei der sonstigen Lebensführung aufzubringen sind.

Für jene Menschen, die nur über 80 oder gar 60 Prozent des Medianeinkommens verfügen, wird das zunehmend zur Unmöglichkeit. Doch auch das oft als Alternative gepriesene Ausweichen auf Umlandgemeinden und »Speckgürtel« ist längst von dieser Mietpreisdynamik erfasst worden.

Besonders stark angestiegen sind in den vergangenen Jahren die Bestandsmieten. Während sich Neumieten in Boomstädten wie Dresden, Düsseldorf, Hamburg und Wiesbaden zwischen 2013 und 2018 nur noch um vier bis sechs Prozent verteuerten, stiegen die Bestandsmieten dort um 14 bis 15 Prozent.

Eine der wesentlichen Ursachen für diese Entwicklung sieht Holm in der derzeitigen Form der »Regulierung« von Bestandsmieten durch die jeweiligen örtlichen Mietspiegel. Wohnungsbesitzer dürfen ihre Miete nur bis zur »ortsüblichen Vergleichsmiete« des Mietspiegels anheben. Doch dieser Spiegel bildet die real existierenden Mieten gar nicht ab: Er berücksichtigt nur die Höhe von Neuvermietungen in den letzten vier Jahren. Alte, günstigere Mieten finden darin keinen Niederschlag. Das Niveau liegt also über den eigentlichen Mieten - und kann so zur Mietsteigerung genutzt werden.

Für Caren Lay, stellvertretende Vorsitzende der Linksfraktion im Bundestag und deren wohnungspolitische Sprecherin, sind die Ergebnisse der Studie ein Alarmsignal: »Für Geringverdienende und zunehmend auch für Durchschnittsverdienende ist die Mietenentwicklung existenzbedrohend«, so Lay. Und auch der in den vergangenen Jahren angekurbelte Neubau habe keinerlei dämpfenden oder den Markt entspannenden Effekt. Größtenteils werde im oberen Preissegment gebaut, was dann ebenfalls mit zeitlicher Verzögerung den Mietspiegel nach oben treibe. Auch die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen sei »faktisch wirkungslos«, da sie etliche Ausnahmeregelungen enthalte und außerdem straflos missachtet werden könne.

Lay forderte ein schnelles und vor allem konsequentes Handeln. Dazu gehört für die LINKE vor allem ein bundesweit geltender Mietendeckel, der alle Erhöhungen im Bestand auf einen Inflationsausgleich beschränkt. Ein entsprechender Antrag der Fraktion ist im Bundestag noch nicht behandelt worden. Er habe »angesichts der derzeitigen Mehrheitsverhältnisse wohl auch keine Chancen auf Realisierung«, räumte Lay ein. Die breite Unterstützung für Initiativen, wie die des Berliner Senats für ein Einfrieren aller Mieten in der Hauptstadt oder das Volksbegehren zur Enteignung großer Wohnungskonzerne, zeigten jedoch, »dass es höchste Zeit ist, die Politik zum Jagen zu tragen«. Das gelte auch für die Förderung des Wohnungsneubaus, die gemäß dem seit über 100 Jahren erfolgreich praktizierten »Wiener Modell« auf gemeinnützige und öffentliche Trägerschaft im Sinne der sozialen Wohnraumversorgung umgestellt werden müsse.

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