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Vonovia: Blendende Geschäfte, hohe Verluste
Der Wohnungsriese schreibt Milliarden auf sein Immobilienportfolio ab
Die hohen Zinsen für Immobilienkredite erschweren den Haus- und Wohnungsbau. Banken verlangen aktuell rund vier Prozent. Gleichzeitig steigen Grundstückspreise sowie Baukosten. Und die hohe Inflation macht Wohnungsunternehmen ebenfalls zu schaffen. Hinzu kommt, dass in Metropolen Bauland in sogenannten attraktiven Lagen kaum noch zu finden ist. Vor diesem Hintergrund beginnt Vonovia als größtes privates Wohnungsunternehmen in Deutschland in diesem Jahr keine Bauvorhaben neu. Lediglich etwa 3500 Wohnungen, die sich bereits im Bau befinden, werden fertiggestellt.
»Wenn die Situation so bleibt, werden wir auch 2024 keine Neubauprojekte beginnen. Wir lassen unsere Baugenehmigungen in der Schublade«, sagte Vorstandschef Rolf Buch im Vorfeld der Veröffentlichung der Halbjahreszahlen am Freitag. Buch beugte damit der Krisendiskussion vor, die von den am Freitag in Bochum präsentierten Halbjahreszahlen befeuert wurde.
Die Folgen der Krise des Immobilienmarktes lasten scheinbar auch auf dem deutschen Branchenprimus schwer. Die Bochumer mussten allein im zweiten Quartal eine weitere Abwertung im Umfang von 2,7 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahr auf ihr Immobilienportfolio vornehmen, teilte der Konzern in einer Telefonkonferenz mit. Im Halbjahr summierte sich das steuersenkende Minus in der Bewertung der Immobilien sogar auf rund 6,4 Milliarden Euro.
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Viele Unternehmen hätten gerade den Wert ihrer Immobilien nach unten korrigiert, ist aus dem Zentralen Immobilien-Ausschuss (ZIA), dem Spitzenverband der Branche, zu vernehmen. Durch den Zins- und Preisanstieg sowie auch aus psychologischen Gründen gelinge der Verkauf einer Immobilie zurzeit nur mit Abschlag. Das gilt besonders für ältere Gebäude mit ungünstiger Energieeffizienzklasse.
Vonovia-Chef Buch verkündete nach den hohen Abschreibungen nun einen Milliardenverlust. Unter dem Strich betrug dieser April bis Juni rund zwei Milliarden Euro – nach einem Gewinn von 1,8 Milliarden Euro vor Jahresfrist. Die Frage nach einer Kapitalerhöhung stelle sich für Europas größten Immobilienkonzern dennoch nicht. Trotz mehr als 40 Milliarden Euro Schulden, die das Unternehmen mit dem Verkauf Zehntausender Wohnungen zu senken versucht.
»Das Vertrauen des Kapitalmarktes in unser Geschäftsmodell ist weiterhin hoch«, versicherte Finanzchef Philip Grosse. »Die erfolgreichen Finanzierungsmaßnahmen in den vergangenen Monaten bestätigen das erneut.« Tatsächlich ist die Verschuldung im Verhältnis zum Immobilienwert durchaus im branchenüblichen Rahmen: Die Quote liegt laut Firmenangaben bei 46,8 Prozent. Angestrebt werden 40 bis 45 Prozent.
Trotz des Milliardenverlusts sagt Buch: »Das Kerngeschäft aus der Vermietung von Wohnungen hat sich sehr positiv entwickelt.« tatsächlich stieg der Gewinn aus der Vermietung im zweiten Quartal um 10,3 Prozent auf 618,5 Millionen Euro. Hierzu trugen höhere Mieten bei (1,5 Prozent allein im zweiten Quartal). Auch Neubau und Modernisierung sowie »Synergien« aus der Übernahme der Deutsche Wohnen im Oktober 2021 trugen zum Gewinnsprung bei.
Aktuell besitzt Vonovia rund 548 100 Wohnungen im aktuellen Wert von 88,2 Milliarden Euro. Hinzu kommen rund 70 400 verwaltete Mietwohnungen. Das Unternehmen beschäftigt rund 15 800 Menschen. Nach aktuellen Daten von Immobilienportalen ist die Nachfrage nach Mietwohnungen deutschlandweit 30 Prozent höher als Ende 2019, nach Neubau-Mietwohnungen sogar 90 Prozent höher.
Für die riesige Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt Buch der Ampel-Koalition eine gehörige Mitschuld. Diese hatte eine »Neubauoffensive« mit 400 000 neuen Wohnungen im Jahr versprochen, doch die Zahl der Fertigstellungen dürfte von 295 000 im Jahr 2022 auf 223 000 in diesem und nur noch 177 000 im kommenden Jahr sinken, geht aus einer aktuellen Studie des gewerkschaftsnahen Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung hervor. Dabei ist der Wohnraum zumindest in Ballungsräumen für Menschen mit kleinem und mittleren Einkommen sowie für Familien schon seit Jahrzehnten knapp und teuer.
Der Preisauftrieb auf dem Mietwohnungsmarkt hat laut Vonovia damit zu tun, dass weniger Mieter in eine eigene Immobilie umzogen, da die Kauf- und Baupreise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen Jahren noch stärker gestiegen sind als die Mieten. Eine These, die von den Zahlen des Statistischen Bundesamtes gedeckt wird.
Problematisch ist auch der wachsende Abstand zwischen Bestands- und teureren Neuverträgen: »Die Mieter bleiben, solange es irgendwie geht, in ihren Wohnungen«, sagte Buch. Die Fluktuation in Vonovia-Wohnungen habe sich halbiert.
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