Wohnungsmangel: Schwarzbrot für Mietparteien

Verband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen kritisiert Mietrecht als »sozial blind«

Gerade im bezahlbaren Bestand können sich immer weniger Wohnunternehmen Sanierungen leisten, wie hier in einer Hamburger Genossenschaft.
Gerade im bezahlbaren Bestand können sich immer weniger Wohnunternehmen Sanierungen leisten, wie hier in einer Hamburger Genossenschaft.

»Schwarzbrot statt Zuckerguss« fordert der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) diesen Montag. Gemeint ist damit: Die Wohnungsknappheit in Deutschland verschärft sich, im Fokus der Bundes- und Länderpolitik sollte die Schaffung bezahlbaren Wohnraums stehen. Stattdessen schieße die Bundesrepublik in einigen Fällen mit teuren Klimaschutzmaßnahmen über das Ziel hinaus. »Wir vertreten Bestandshalter. Wenn nicht gebaut wird, schadet uns das erst einmal nicht, aber den Menschen in Deutschland«, leitet Axel Gedaschko, Präsident des GdW, ein.

Mit Blick auf die Zahlen stimmt das nicht so ganz. Denn die Wohnbaukrise beeinflusst inzwischen auch den Bestand. Von 2023 auf 2024 sanken Investitionen der durch den GdW repräsentierten Unternehmen um 10,4 Prozent, erstmals verringerten sich auch Bestandsinvestitionen um 5,3 Prozent. Während von geplanten Wohnungen 2024 nur noch 80 Prozent fertiggestellt werden, geht auch die Zahl der Modernisierungen zurück. Dieses Jahr werden 13 Prozent davon nicht realisiert.

Die Gründe dafür lägen, so Gedaschko, im Preisanstieg des Wohnungsbaus und der Zinsentwicklung, während die Nettokaltmieten vergleichsweise moderat anstiegen. So könnten bei gleicher Investitionssumme statt 100 nur mehr 51 Wohneinheiten realisiert werden. Einen Unterschied würden serielles Bauen und eine Zinssubvention auf ein Prozent machen. Dadurch würden sich Nettokaltmieten von 18 auf zwölf Euro pro Quadratmeter verringern. Letzteres fordert die GdW seit Monaten. 2022 lag die Durchschnittsmiete bundesweit bei 7,28 Euro.

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»Gerade im Segment des bezahlbaren Mietwohnungsbaus sieht es deswegen mau aus«, stellt Gedaschko fest. 2023 wurden von 400 000 geplanten neuen Wohnungen 74 Prozent gebaut, bei Mietwohnungen waren es 55 Prozent des Ziels von 160 000 Wohnungen. Von 100 000 geplanten Sozialwohnungen kamen nur 23 Prozent zustande. Prinzipiell gibt es Gedaschko zufolge aber im GdW-Bestand an Sozialwohnungen einen leichten Aufschwung. »Die Maßnahmen, die Bund und Länder ergriffen haben, führen dazu, dass der Bestand von 1,2 Millionen Sozialwohnungen zumindest gewahrt wird.«

Das reicht bei der derzeitigen Bevölkerungsentwicklung jedoch nicht aus. Insgesamt soll sie laut Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung durch Zuwanderung bis 2045 um 2,7 Prozent wachsen. Diese ist essenziell, um das deutsche Sozialsystem zu stabilisieren. In den meisten Großstädten gibt es bereits keine Möglichkeit mehr, Wohnungen zu wechseln, nicht weil Wohnungen nicht leistbar sind, sondern weil es de facto keinen freien Raum gibt. Zugleich stehen laut Zensus 1,9 Millionen Wohnungen in Deutschland leer, in einigen Gemeinden in Ostdeutschland sowie im Ruhrgebiet und im Saarland gibt es über 15-prozentigen Leerstand. Dabei handelt es sich vorrangig um Gebiete, in denen viele Menschen mit niedrigen Einkommen leben.

Gerade für diese würde es schwierig, die neuen klimaneutralen Umbauten zu bezahlen, sagt Gedaschko: »Wir brauchen eine viel stärkere sozial-orientierte Förderung, sonst können wir uns die Klimaziele abschminken.« Prinzipiell brauche es außerdem eine gerechtere Aufteilung von Investitionskosten. »Wir halten das Mietrecht für sozial blind. Warum sollen diejenigen, die starke Schultern haben, nicht auch mehr dazu beitragen, dass wir die Transformation und Refinanzierung schaffen?« Um das zu ändern, sollen Vermieter mit geringen Mieten künftig mehr Investitionen tragen, die Klimakomponente soll im Wohngeld angepasst werden. Darüber hinaus fordert die GdW, die Europäische Gebäuderichtlinie behutsamer umzusetzen und mit Kosten der Energiewende transparent umzugehen.

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