Hinter der Fassade Schwarzgeld

»Das macht etwas mit einem«, sagt Sieglinde Sander nach einer Weile. Die Mieterin aus der Eisenbahnstraße 20 in Berlin-Kreuzberg, die eigentlich anders heißt, hat zuvor lange über die verworrenen und schwierigen zurückliegenden vier Jahre gesprochen. Das Haus, in dem sie wohnt, steht unter Zwangsverwaltung eines Insolvenzverwalters, nachdem die chinesischen Geschäftsleute, die es im Jahr 2018 für sehr viel Geld gekauft hatten, die Rechnungen nicht mehr bezahlt haben.

»Man kann nichts tun. Man weiß nur: Man sitzt auf halb gepackten Koffern. Alle normalen Ansprechpartner kapitulieren vor dem Insolvenzrecht«, sagt Sander. »Eines Tages musste ich auf einmal losheulen, weil es mich seit Jahren die ganze Zeit beschäftigt, dass das Zuhause in Gefahr ist«, berichtet die Mieterin. »Wir haben Leute, die seit 60 Jahren hier wohnen, hier geboren sind.« Sie weiß, dass sie, sollte sie rausmüssen, keine andere Wohnung in der Gegend finden wird, die sie sich leisten kann.

Nachbarin Chris Bertram - auch sie heißt eigentlich anders - ist erst vor ein paar Monaten eingezogen. 680 Euro Warmmiete zahlt sie für 50 Quadratmeter. Die höchstzulässige Miete laut Mietenbremse, zehn Prozent über dem Mietspiegel. Bevor der Insolvenzverwalter das Regiment übernahm, wurden Wohnungen zimmerweise als Wohngemeinschaften für wesentlich höhere Mieten vergeben. Bertram hatte zuvor die übliche Odyssee der Berliner Wohnungssuchenden hinter sich. »Was für Löcher angeboten werden, für 800 Euro kalt - da stehen noch Öfen drin«, erinnert sie sich. Wohlgemerkt für eine Ein-Zimmer-Wohnung. Deswegen entschied sie sich trotz Bauchgrimmen für das Haus unter Zwangsverwaltung.

Das Unglück für die Mieter der Eisenbahnstraße 20 begann Mitte 2018. Da verkaufte die Voreigentümerin laut Bericht des Insolvenzverwalters das Haus für die stattliche Summe von 3,8 Millionen Euro an die 2015 gegründete GFDA Art GmbH des Alleineigentümers und Geschäftsführers Wei Han. Die Geschäftszwecke der Firma waren sehr weitgefächert: Es sind laut Handelsregister der »Export von Nahrungsmitteln, Getränken, Küchenwaren, Kunstwerken und chemischen Rohstoffen und deren Produkte, Maschinen und elektrischen Industrieanlagen, Haushaltsgeräten und Baumaterialien von Europa nach China; Import von Möbeln und Haushaltsgegenständen von China nach Europa; Verwaltung und Verkauf eigener Immobilien sowie Durchführung touristischer Reiseveranstaltungen«. In der ersten Fassung gehörte statt der Immobilienbewirtschaftung noch »der Betrieb von Pfandshops« zum Unternehmenszweck.

Schon der Preis lässt hellhörig werden. Der unscheinbare Bau aus den 60er Jahren hat nur 17 Wohnungen. Laut Bericht des Insolvenzverwalters lagen 2021 die monatlichen Einnahmen der Nettokaltmiete bei 5800 Euro pro Monat. Somit würde es 54,5 Jahre dauern, bis der Kaufpreis abgedeckt ist. In der Immobilienwirtschaft wird über diesen sogenannten Vervielfältiger zumindest grob bestimmt, ob ein Hauserwerb wirtschaftlich ist. Laut Postbank Wohnatlas lag dieser Wert für Berlin 2018 bei 32,6 Jahren, inzwischen sind angesichts rasant ansteigender Preise Vervielfältigerwerte von 40 Jahren eher die Regel. Die Voreigentümerin hatte allerdings hier zur Steigerung des Verkaufswerts beigetragen. Denn vor dem Verkauf des Hauses hatte sie noch eine Baugenehmigung für einen Dachgeschossausbau und einen Seitenflügel im Hof erhalten.

»Geldwäscher sind bereit, mehr zu bezahlen als ein Investor«, sagt der Finanzexperte Christoph Trautvetter zu »nd«. Er ist Teil des Netzwerks Steuergerechtigkeit, das der Vermögensverschleierung und Steuerumgehung den Kampf angesagt hat. Es sei immer ein Warnzeichen, wenn jemand wesentlich mehr zu zahlen bereit sei als marktüblich. »Ich bin auf ein Geflecht aus mehr als 30 chinesischen Import-Export-, Kunst- oder Tourismus-Firmen und merkwürdigen deutsch-chinesischen Vereinen gestoßen«, berichtet er. Da gibt es den »Förderverein dt.-chin. Zusammenarbeit«, den »Verein der chinesischen Reiseführer in Berlin«, den »Verein zum Austausch dt.-chin. Zeitgenössischer Kunst« und den »Berliner Verein zur Förderung chin. Kultur«. Die »Freunde der italienischen Oper«, wie sich ein Mafia-Syndikat im Film »Manche mögen’s heiß« von 1959 nennt, fehlt allerdings. Trautvetter unterstreicht, dass es zwar »viele rote Flaggen für Geldwäsche« seien, es »bisher aber keinerlei Belege« dafür gibt.

Der Insolvenzverwalter ist auf der gleichen Spur. Weitere Recherchen zur Schuldnerin hätten über vormalige Geschäftsführer zu weiteren Gesellschaften geführt, die jeweils im gleichen Zeitraum wie die Schuldnerin gegründet wurden und jeweils ein Stammkapital in Höhe von 250 000 Euro aufweisen, heißt es im Bericht für die Gläubiger. Fraglich erscheine bereits, ob überhaupt geschäftliche Aktivitäten neben dem Immobilienkauf entfaltet wurden. »Vormals beauftragte Rechtsanwälte, die ich den vorliegenden Umsatzübersichten entnommen habe, äußerten sich zum Hintergrund ihrer Mandatierung nicht und eine vormals vermutlich für die Schuldnerin tätige Steuerberatung antwortete auf meine Anfragen gar nicht«, berichtet der Insolvenzverwalter.

»Die Geschäftsgegenstände dieser Gesellschaften sind weit gefasst und es steht zu vermuten, dass sämtliche Gesellschaften durch chinesische Staatsbürger im Zusammenhang mit Kapitalflucht als Investitionsvehikel in Deutschland zum Erwerb von Sachanlagen genutzt wurden«, heißt es weiter in dem Bericht. Für den Erwerb der Immobilie hätten diese Personen »ausweislich vorliegender Zollprotokolle Bargeld in Millionenhöhe aus China nach Deutschland verbracht und der Schuldnerin wohl darlehensweise zur Verfügung gestellt«. Und: »Nahezu alle Beteiligten waren zum Zeitpunkt der Geldeinfuhr unter der gleichen Wohnanschrift in Deutschland gemeldet.«

»Es passiert regelmäßig, dass Leute mit Geldkoffern in Deutschland ankommen und sie die Summen auch unter fadenscheinigen Begründungen beim Zoll deklarieren«, berichtet Trautvetter. Da werde beispielsweise eine gefälschte Urkunde über einen Immobilienverkauf in der Türkei vorgelegt. Der Zoll könne die Urkunde nicht überprüfen. »Und schon ist die erste Geldwäsche erfolgt, das Geld ist legal deklariert«, sagt der Experte.

Auch eine Insolvenz muss da kein Geschäftsunfall sein, sondern kann planmäßig der weiteren Geldwäsche dienen. »Eine typische Methode ist, sich gegenseitig Kredite zu geben, das Geld auszuzahlen und irgendetwas zu kaufen, also beispielsweise ein Haus«, erläutert Trautvetter. Das bisher größte bekannt gewordene System dieser Art hat 2014 den Namen »Russischer Waschsalon« bekommen. In der Republik Moldau wurden Briefkastenfirmen gegründet und Scheinkredite zwischen diesen ausgestellt. Diese wurden nicht bedient, so dass Gerichte die Zwangsvollstreckung der Zahlungsrückstände anordneten. Die Bürgen, zumeist Chefs russischer Unternehmen, zahlten daraufhin mit Schwarzgeld. Rund 22 Milliarden US-Dollar wurden über Moldawien und weitere Länder so den intendierten Empfängern überwiesen.

Die Mieter der Eisenbahnstraße 20 bemerken Ende 2018 zunächst vor allem, dass der neue Eigentümer sich nicht um die Verwaltung des Hauses kümmert. Die Müllabfuhr kommt nicht mehr, Wasser und Strom drohen abgestellt zu werden. Die Nachbarn müssen sich selbst helfen, gründen eine Nothausverwaltung, behalten die Nebenkosten ein, um davon selbst die Versorgung sicherzustellen. »Eine ordnungsgemäße Hausverwaltung erfolgt seit dem Eigentumswechsel nicht mehr«, heißt es lapidar im Bericht des Insolvenzverwalters. »Dieser ganze Ärger, verbunden mit den Zumutungen der Corona-Pandemie, war eine besonders eklige Situation«, sagt Mieterin Sieglinde Sander.

Sie fürchtet sich vor den Folgen der Zwangsversteigerung, die von der Hauptschuldnerin, der Berliner Volksbank, eingeleitet worden ist. Die hatte den Hauskauf mit einem Kredit in Höhe von 1,3 Millionen Euro finanziert. Insgesamt ist eine Grundschuld in Höhe des Kaufpreises von 3,8 Millionen Euro im Grundbuch vermerkt, die gesamten Forderungen liegen noch um etwa eine Million Euro darüber. Zum Teil wurden Grundschulden noch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 31. Mai 2021 eingetragen, einige Tage später etwa ein Betrag von 470 000 Euro. Der Insolvenzverwalter zweifelt an der Berechtigung und fordert, dass nach einer Zwangsversteigerung zunächst nur die Schulden der Volksbank beglichen werden.

»Das Insolvenzrecht hebelt alle Mieterrechte aus«, befürchtet Sieglinde Sander. Es gebe sogar ein Sonderkündigungsrecht, wenn die erzielten Mieten nicht für eine ordentliche Bewirtschaftung ausreichten. Auch die Aufteilung in Eigentumswohnungen könne nicht verwehrt werden. Angesichts der hohen Kaufpreise, die bei einer Versteigerung erzielt werden können, befürchtet sie genau so ein Szenario.

»Die Anwendung des Kündigungsgrunds der mangelnden wirtschaftlichen Verwertbarkeit, den es tatsächlich im Zwangsvollstreckungsrecht gibt, ist bei Wohnraummietern die absolute und krasse Ausnahme«, gibt Anwalt Marco Hopp gegenüber »nd« etwas Entwarnung. Er berät Mieter über den Träger Asum kostenlos im Auftrag des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg. Das könne der Fall sein, wenn die Mieten nicht einmal für die Bewirtschaftung des Hauses ausreichten. Was hier aber nicht der Fall ist.

Es gäbe mit der kleinen Genossenschaft Forum Kreuzberg, der 89 Wohnungen gehören, sogar einen gemeinwohlorientierten Käufer. »Wir wären bereit, das Haus zu kaufen, auch weil es unmittelbar an Häuser von uns angrenzt«, sagt deren Geschäftsführer Claus-Peter Schindler zu »nd«. Das sei dem Insolvenzverwalter bereits mitgeteilt worden. »Man hat aber den Eindruck, dass wir auf die lange Bank geschoben werden. Weiter als bis zum Vorzimmer kommen wir derzeit nicht, wenn wir uns nach dem aktuellen Stand erkundigen wollen«, so Schindler. Die Genossenschaft würde auch bei einer Zwangsversteigerung mitbieten. »Je höher der Preis für das Haus steigt, desto unrealistischer wird allerdings der Kauf. Denn wir wollen keine Zweiklassengesellschaft in unserer Genossenschaft, in der die Altmitglieder günstige Mieten zahlen und die neuen dann wegen eines hohen Kaufpreises sehr viel monatlich für ihre Wohnungen zahlen müssen«, erläutert der Geschäftsführer.

Die Odyssee für die Mieter ist also noch lange nicht vorbei. Einen Termin für eine mögliche Zwangsversteigerung gibt es auch noch nicht. Wenn ein renditeorientierter Investor sich das Haus schnappt, müssen sich die Mieter auf den nächsten Kampf einstellen. Geschäftsführer Wei Han ist derzeit abgetaucht.

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